Ausländische Staatsbürger mit Immobilienbesitz in Italien

Italien ist weiterhin eines der bevorzugten Ziele für den Erwerb von Immobilien durch ausländische Staatsbürger. Sein historisches Erbe, das milde Klima, die Kultur und die Lebensqualität ziehen sowohl europäische als auch außereuropäische Käufer an. Viele entscheiden sich, in Zweitwohnungen, renditebringende Immobilien oder Hauptwohnsitze zu investieren. Doch was passiert, wenn der ausländische Eigentümer einer Immobilie in Italien verstirbt? Die Antwort eröffnet ein komplexes rechtliches und steuerliches Szenario: die internationale Erbfolge.

• Internationale Erbfolge: Welches Recht gilt?
• Pflichten in Italien: Erbschaftserklärung
• Ausländische Dokumente: Gültigkeit und Formalisierung in Italien
• Im Ausland errichtete Testamente: Wann sind sie in Italien gültig?
• Eintragung der Erbschaftsannahme
• Erbschaftssteuer in Italien
• Besondere Situationen: Miteigentum, Trusts und Zeitanteile
• Was passiert, wenn die Erben nicht handeln?

Internationale Erbfolge: Welches Recht gilt?

Für Erbfälle mit grenzüberschreitenden Elementen ist die Hauptrechtsgrundlage die EU-Verordnung Nr. 650/2012, die für Bürger der Europäischen Union gilt. Diese Verordnung legt fest, dass das Erbrecht des Staates Anwendung findet, in dem der Verstorbene zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, es sei denn, er hat im Testament das Recht seiner Staatsangehörigkeit gewählt.
Selbst wenn ausländisches Recht auf die Erbfolge Anwendung findet, müssen die formellen und öffentlichen Aspekte in Bezug auf in Italien gelegene Immobilien dem italienischen Recht entsprechen. Für Bürger außerhalb der EU gilt das italienische internationales Privatrecht, das – sofern keine bilateralen Verträge bestehen – das Prinzip der rechtlichen Gegenseitigkeit vorsieht.

Pflichten in Italien: Erbschaftserklärung

Die Erben sind, auch wenn sie im Ausland wohnen, verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach dem Tod eine Erbschaftserklärung in Italien abzugeben. Diese Pflicht dient der Meldung der in Italien befindlichen Vermögenswerte, der Berechnung der fälligen Steuern und der Ermöglichung der rechtlichen Eigentumsübertragung.
Die Erklärung wird bei der Italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) eingereicht und muss genaue Angaben zu den geerbten Immobilien und den Erben enthalten, um die Katasteränderung und die Eintragung der Erbschaft in das öffentliche Grundbuchverfahren einzuleiten.

Ausländische Dokumente: Gültigkeit und Formalisierung in Italien

Im Ausland ausgestellte Dokumente (Sterbeurkunden, Testamente, öffentliche Beglaubigungen, Vollmachten, Geburtsurkunden) müssen offiziell ins Italienische übersetzt und legalisiert werden. Wenn das Herkunftsland Mitglied des Haager Apostille-Übereinkommens ist, genügt eine Apostille; andernfalls ist eine konsularische Legalisierung erforderlich.

Das Fehlen gültiger oder korrekt übersetzter Dokumente kann das gesamte Erbverfahren blockieren, da weder Notare noch öffentliche Ämter die Eintragung oder Übertragung der Immobilien vornehmen können.

Im Ausland errichtete Testamente: Wann sind sie in Italien gültig?

Ein ausländisches Testament kann in Italien anerkannt werden, wenn es mit dem Recht des Landes, in dem es errichtet wurde, übereinstimmt. Damit es jedoch für in Italien gelegene Immobilien wirksam ist, muss es von einem italienischen Notar beurkundet (publiziert) werden, der die formale Gültigkeit bestätigt und die Verwendung für die Eintragung in die Grundbuchämter ermöglicht.

Dieser Schritt ist unerlässlich: Ohne notarielle Beurkundung entfaltet das Testament in Italien keine rechtliche Wirkung, auch wenn es im Ausland gültig ist.

Eintragung der Erbschaftsannahme

Nach Abgabe der Erbschaftserklärung und Zahlung der fälligen Steuern muss die Annahme der Erbschaft bei der Grundbuchbehörde (Conservatoria dei Registri Immobiliari) eingetragen werden. Erst mit dieser Formalität wird der Erbe zum rechtlichen Eigentümer der Immobilie.

Die Eintragung kann durch eine notarielle Urkunde oder durch einen befähigten Techniker erfolgen, wobei der notarielle Weg größere Rechtssicherheit und Schutz bietet. Ohne diese Eintragung kann der Erbe die Immobilie nicht legal verkaufen, vermieten oder verändern.

Erbschaftssteuer in Italien

Die Erbschaftssteuer wird nur auf in Italien befindliche Vermögenswerte erhoben und variiert je nach Beziehung zwischen dem Verstorbenen und dem Erben:

• Ehepartner und Kinder: 4 % mit einem Freibetrag von 1 Million Euro pro Person
• Geschwister: 6 % mit einem Freibetrag von 100.000 Euro
• Andere Verwandte oder Dritte: bis zu 8 % ohne Freibetrag

Die Zahlung der Steuer ist Voraussetzung zur Durchführung der Katasteränderung und Eintragung, und die Steuerbehörde kann Bewertungen und Prüfungen der Immobilienwerte vornehmen.

Besondere Situationen: Miteigentum, Trusts und Zeitanteile

Wird eine Immobilie von mehreren Personen geerbt, entsteht eine Erbengemeinschaft (communione ereditaria): Jeder ist Eigentümer eines ungeteilten Anteils. Leben die Erben in verschiedenen Ländern oder sind sie uneinig, kann die Verwaltung kompliziert werden.

Bei ausländischen Trusts oder anderen Treuhandinstrumenten ist eine Anerkennung in Italien möglich, muss jedoch sorgfältig mit juristischer Unterstützung geprüft werden, insbesondere im Hinblick auf die italienische Rechtsprechung.
Bei Zeitanteilen (Multiproperty) sind die speziellen Vertragsklauseln zu prüfen, da sie Übertragungsbeschränkungen oder -auflagen bei der Erbschaft nach sich ziehen können.

Was passiert, wenn die Erben nicht handeln?

Wenn die Erben keine Erbschaftserklärung abgeben, bleibt die Immobilie auf den Namen des Verstorbenen eingetragen. Dies verhindert jegliche rechtlichen Handlungen: Die Immobilie kann nicht verkauft, vermietet, legal umgebaut oder frei genutzt werden. Zudem können Steuerstrafen und Schulden gegenüber dem italienischen Staat anfallen.

Um solche Konsequenzen zu vermeiden, ist es essenziell, dass die Erben informiert und bei der Einhaltung der Fristen und Pflichten unterstützt werden.

Der gesamte Nachlassprozess kann komplex sein, besonders wenn unterschiedliche Rechtssysteme involviert sind. Deshalb ist es wichtig, sich an Experten für internationale Erbfälle zu wenden, die jeden Schritt begleiten können: von der Veröffentlichung ausländischer Testamente über die Eintragung der Erbschaft bis zur steuerlichen Beratung und Dokumentenerstellung.

Die Agenzia delle Successioni bietet beispielsweise umfassende Unterstützung bei grenzüberschreitenden Nachlassangelegenheiten und berät sowohl Erben als auch ausländische Investoren, die ihre italienischen Vermögenswerte frühzeitig planen möchten.