Landwirtschaftliche Flächen erben und verkaufen: die obligatorischen Schritte

Wenn ein Erbe landwirtschaftliche Flächen erhält, ist das erste Gefühl oft zweigeteilt. Einerseits Dankbarkeit für ein Erbe der Familiengeschichte, andererseits das Bewusstsein, dass dieses Land für Nicht-Landwirte zur Belastung werden kann. Daher liegt es nahe, den Verkauf als Lösung in Betracht zu ziehen. Doch in der Welt der landwirtschaftlichen Flächen ist nichts wirklich einfach. Das italienische Recht, das die Ausweitung landwirtschaftlicher Betriebe und die Kontinuität der Bewirtschaftung fördern soll, erkennt ein Recht für bestimmte Personen an, das die Freiheit des Verkäufers erheblich einschränken kann: das Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Flächen.

Zu verstehen, wie es funktioniert, wann es ausgelöst wird und wie man es ausübt, ist der Unterschied zwischen einem unkomplizierten Verkauf und einem, der Monate später möglicherweise storniert werden muss, weil ein Nachbar sein Eigentum zurückfordern will.

• Die Freiheit des Besitzers stößt an ihre Grenzen
• Wer kann wirklich ein Vorkaufsrecht beanspruchen?
• Der entscheidende Schritt: die Überprüfung, wer der Nachbar wirklich ist
• Das Verfahren, das der Erbe beim Verkauf befolgen muss
• Für den Erben ist das Vorkaufsrecht ein obligatorischer Schritt

Die Freiheit des Besitzers stößt an ihre Grenzen

Grundsätzlich wird jeder, der Land erbt, dessen uneingeschränkter Eigentümer und kann es verkaufen. Handelt es sich jedoch um landwirtschaftliche Nutzfläche, greift das Gesetz ein, um die Bewirtschafter des Landes oder angrenzender Flächen zu schützen.

Deshalb muss sich der Erbe vor dem Verkauf fragen: Wer grenzt an mein Land? Und vor allem: Wer bewirtschaftet es?

Wer kann wirklich ein Vorkaufsrecht beanspruchen?

Das Vorkaufsrecht entsteht nur bei Vorliegen bestimmter Personen:

• der direkte Landwirt, der das geerbte Land seit mindestens zwei Jahren pachtet;
• der direkte Bewirtschafter des benachbarten Landes, der entweder der Eigentümer oder der Pächter sein kann;
• dem professionellen landwirtschaftlichen Unternehmer (IAP), dem das angrenzende Land gehört.

Alle anderen, also nicht kultivierende Landbesitzer, nichtlandwirtschaftlich tätige Nachbarn und nichtlandwirtschaftliche Unternehmen, bleiben außerhalb des Vorkaufsrechtsbereichs.

Und es besteht eine klare Hierarchie zwischen den rechtmäßigen Parteien. An erster Stelle steht der Pächter, der das zum Verkauf stehende Land direkt bewirtschaftet, dann die Nachbarn.

Der Nachbar darf in den letzten zwei Jahren keine landwirtschaftlichen Flächen verkauft haben, außer im Rahmen von Flurbereinigungen. Darüber hinaus darf die zu erwerbende Fläche das Dreifache der Erwerbstätigkeit der Familie nicht überschreiten.

Der entscheidende Schritt: die Überprüfung, wer der Nachbar wirklich ist

Für den Erben, der verkaufen möchte, ist dies der heikelste Moment. Ob der Nachbar ein privater Landwirt oder ein professioneller Agrarunternehmer ist, lässt sich anhand der Dokumente feststellen.

Das Verfahren ist in zwei Phasen unterteilt:

• Führen Sie alle Grundbuchrecherchen der Nachbarn durch, ermitteln Sie deren Identität und notieren Sie deren Steuernummer.
• Stellen Sie über die CF die entsprechenden Anfragen an die zuständigen Stellen, um herauszufinden, ob Sie die Anforderungen erfüllen.

Die Handelskammer ist daher die richtige Anlaufstelle. Eine regelmäßige oder historische Überprüfung des landwirtschaftlichen Betriebs Ihres Nachbarn zeigt, ob er als professioneller landwirtschaftlicher Unternehmer (IAP) registriert ist, ob der Betrieb aktiv ist, wie lange er bereits Landwirtschaft betreibt und ob die Zulassung ausgesetzt oder entzogen wurde.

Die andere Säule ist INPS. Der Status der landwirtschaftlichen Sozialversicherung gibt Auskunft über die Registrierung als Direktbauer, die Registrierung als IAP oder etwaige Unterbrechungen.

Für benachbarte Landwirte ist die Registrierung nicht verpflichtend, aber ein starkes Indiz für tatsächlichen Anbau. Für die IAP hingegen ist sie eine zwingende Voraussetzung.

Diese oft unterschätzten Prüfungen ermöglichen es dem Erben zu verstehen, ob er das Vorkaufsrecht geltend machen muss oder ob er den Verkauf frei durchführen kann.

Das Verfahren, das der Erbe beim Verkauf befolgen muss

Sobald potenzielle Erben ermittelt wurden, muss der Erbe ihnen ein formelles Testament zum Verkauf per Einschreiben oder zertifizierter E-Mail zukommen lassen. Das Angebot muss im Wesentlichen das Testament enthalten. Nachbarn haben 30 Tage Zeit, ihr Interesse zu bekunden. Nach Ablauf dieser Frist steht es den Erben frei, das Haus zu verkaufen.

Verkauft der Erbe das Grundstück, ohne den rechtmäßigen Eigentümer zu benachrichtigen, kann der Nachbar es einklagen. Der Nachbar erwirbt das Eigentum vom Käufer und zahlt denselben Preis wie dieser. Es ist, als ob der Verkauf rückwirkend neu verhandelt würde. Deshalb bietet das Benachrichtigungsverfahren Schutz.

Für den Erben ist das Vorkaufsrecht ein obligatorischer Schritt

Der Verkauf geerbter landwirtschaftlicher Flächen erfordert die Navigation durch ein komplexes Rechtsgebiet mit zahlreichen Prüfungen, Benachrichtigungen und Fristen. Dieser Prozess lässt keinen Raum für Leichtsinn.

Das Vorkaufsrecht ist eine ungeschriebene Regel. Und es zu respektieren bedeutet, den Verkauf zu schützen, Streitigkeiten zu vermeiden und sicherzustellen, dass die Grundstücksübertragung endgültig und unanfechtbar ist.

Die Beratung durch Experten wie die der Agenzia delle Successioni kann Ihnen helfen, sich abzusichern . Vor dem Verkauf können leicht Fehler passieren, da für jeden Nachbarn innerhalb des Grundstücks, das Sie verkaufen möchten, eine Überprüfung durchgeführt werden muss. Die Agenzia delle Successioni kann auch Recherchen zu den Nachbarn durchführen, Grundbuchauszüge prüfen oder Anfragen an die zuständigen Behörden stellen, um etwaige Sozialversicherungsverhältnisse zu ermitteln.