Häuser mit mehreren Erben: Lösungen zur Vermeidung von unendlichem Miteigentum

Wenn ein Haus an mehrere Personen vererbt wird, entsteht oft eine Situation des Miteigentums, die, wenn sie nicht richtig gehandhabt wird, zu einem jahrelangen Problem werden kann. Sogenanntes „Gemeinschaftseigentum“ kann zu Konflikten führen, den Verkauf der Immobilie blockieren und die friedliche Verwaltung des Familienbesitzes behindern. Daher ist es wichtig, die Instrumente unseres Gesetzes zu verstehen, um unendliches Miteigentum zu vermeiden und praktische und schnelle Lösungen zu finden.

• Gemeinschaftseigentum: So funktioniert es
• Die Risiken einer längeren Miteigentümerschaft
• Was ist ein Vorkaufsrecht unter Miterben?
• Wann gilt das Vorkaufsrecht und wann nicht?
• Ausübung des Vorkaufsrechts
• Was geschieht bei Verletzung des Vorkaufsrechts?
• Einvernehmliche Teilung: Der einfachste Weg
• Verkauf und Erlösverteilung
• Gerichtliche Teilung: Das letzte Mittel
• Planen Sie, um Konflikte zu vermeiden

Gemeinschaftseigentum: So funktioniert es

Nach dem Tod des Eigentümers gehen alle im Erbe enthaltenen Vermögenswerte automatisch in das Miteigentum der Erben über. Das bedeutet, dass jeder Miterbe Anspruch auf einen imaginären Anteil am Haus hat, nicht auf einen physischen Anteil. Wird beispielsweise ein Haus zu gleichen Teilen an drei Kinder vererbt, erhält jedes Kind ein Drittel der Immobilie, doch niemand kann ohne Zustimmung der anderen frei über einen Teil der Immobilie verfügen.

Bis zur Auflösung des Miteigentumsverhältnisses müssen wichtige Entscheidungen wie Verkauf, Vermietung oder Renovierung des Hauses mit Zustimmung der Mehrheit (oder in manchen Fällen aller) der Miterben getroffen werden.

Die Risiken einer längeren Miteigentümerschaft

Eine zu lange Miteigentümerschaft kann zu Spannungen führen und die Verwaltung der Immobilie blockieren. Manche Erben möchten verkaufen, andere nicht; manche beteiligen sich nicht an den Gebühren oder der Instandhaltung der Wohnung und belasten so andere. Darüber hinaus kann das Vorhandensein mehrerer Miteigentümer potenzielle Käufer abschrecken und den Marktwert der Immobilie mindern.

Aus diesen Gründen ist es ratsam, innerhalb einer angemessenen Frist eine Einigung zu erzielen und die gemeinsame Eigentümerschaft aufzulösen.

Was ist ein Vorkaufsrecht unter Miterben?

Das Vorkaufsrecht unter Miterben ist in Artikel 732 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Demnach haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht, wenn ein Miterbe seinen Anteil an einer geerbten Immobilie an eine Person außerhalb der Miteigentümerschaft verkaufen möchte.

In der Praxis muss der verkaufende Miterbe seinen Anteil den übrigen Miterben zu denselben Bedingungen anbieten, die auch für einen externen Käufer gelten, bevor er an einen Dritten verkauft. Der Zweck dieses Gesetzes ist klar: Es soll verhindern, dass Außenstehende in die Miteigentümerschaft gelangen und das Gleichgewicht zwischen den Miterben gewahrt bleibt.

Wann gilt das Vorkaufsrecht und wann nicht?

Das Vorkaufsrecht gilt nur unter bestimmten Voraussetzungen. Zunächst muss eine bestehende Miteigentümerschaft an der Immobilie vorliegen, d. h. es darf keine formelle Aufteilung des Vermögens stattgefunden haben. Des Weiteren muss der Verkauf einen Anteil und nicht das gesamte Vermögen betreffen, und der Käufer darf nicht zum Erbenkreis gehören.

Umgekehrt besteht kein Vorkaufsrecht, wenn der Anteil an einen anderen Miterben übertragen wird, da in diesem Fall die Zusammensetzung des gemeinschaftlichen Vermögens unverändert bleibt. Es besteht auch kein Vorkaufsrecht nach der Erbteilung, wenn jeder Einzelne Alleineigentümer seines Anteils oder des ihm zugewiesenen Vermögens wird.

Es ist wichtig zu betonen, dass sich das Vorkaufsrecht auf Verkäufe und nicht auf andere Transaktionen wie Schenkungen bezieht, obwohl die Angelegenheit bei Scheinschenkungen komplexer werden und zu Rechtsstreitigkeiten führen kann.

Ausübung des Vorkaufsrechts

Ein Miterbe, der seinen Anteil verkaufen möchte, muss die anderen Miterben über seine Verkaufsabsicht informieren und den geforderten Preis sowie alle Verkaufsbedingungen angeben. Diese Benachrichtigung muss nachweisbar erfolgen, in der Regel per Einschreiben mit Rückschein oder durch notariell beglaubigte Urkunde.

Ab dem Zeitpunkt der Benachrichtigung haben die übrigen Miterben sechzig Tage Zeit, um über die Ausübung ihres Vorkaufsrechts zu entscheiden. Die Annahme muss eindeutig und den vorgeschlagenen Bedingungen entsprechend erfolgen, ohne einseitige Änderungen.

Wenn mehrere Miterben Kaufinteresse bekunden, wird der zum Verkauf stehende Anteil, sofern nichts anderes vereinbart ist, im Verhältnis ihrer jeweiligen Erbanteile unter ihnen aufgeteilt.

Was geschieht bei Verletzung des Vorkaufsrechts?

Die Verletzung des Vorkaufsrechts führt nicht automatisch zur Nichtigkeit des Kaufvertrags, hat aber eine schwerwiegende Folge: das Rückkaufsrecht. Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, ohne die anderen ordnungsgemäß zu informieren, können diese den verkauften Anteil innerhalb eines Jahres nach Eintragung der Kaufurkunde zurückkaufen.

Mit dem Rückkauf tritt der Miterbe zu den im ursprünglichen Vertrag vereinbarten Bedingungen an die Stelle des Käufers und erhält den gezahlten Kaufpreis zurück. Der Drittkäufer verliert somit die gekaufte Aktie, was offensichtliche finanzielle und rechtliche Folgen hat.

Einvernehmliche Teilung: Der einfachste Weg

Die schnellste Lösung ist die einvernehmliche Teilung. Die Erben einigen sich über die Aufteilung der Immobilie (bei mehreren Vermögenswerten) oder darüber, wer sie vollständig behält und die anderen durch die Zahlung ihrer jeweiligen Anteile entschädigt.

Ist die Immobilie nicht leicht teilbar, wie dies in den meisten Fällen der Fall ist, kann einer der Erben die Anteile der anderen erwerben und so Alleineigentümer werden. Die Vereinbarung wird durch eine notarielle Urkunde formalisiert, die Rechtssicherheit gewährleistet und die Eintragung des neuen Grundbuchstatus ermöglicht.

Verkauf und Erlösverteilung

Wenn keiner der Erben die Immobilie behalten möchte oder kann, ist die beste Lösung der Verkauf der Immobilie und die Aufteilung des Erlöses entsprechend den Erbanteilen. Auch in diesem Fall ist eine einvernehmliche Vereinbarung vorzuziehen, um den Gang zum Gericht zu vermeiden. Ein gemeinsamer Verkauf ermöglicht Ihnen einen besseren Preis und eine schnelle Auflösung der Eigentumsgemeinschaft.

Gerichtliche Teilung: Das letzte Mittel

Kann keine Einigung erzielt werden, kann jeder Miterbe beim Gericht eine gerichtliche Teilung beantragen. Der Richter kann die Versteigerung der Immobilie anordnen und den Erlös unter den Erben verteilen. Dieser Weg ist jedoch zeitaufwändiger, teurer und oft mit Nachteilen verbunden, da gerichtliche Versteigerungen geringere Werte erzielen als ein Verkauf auf dem freien Markt.

Planen Sie, um Konflikte zu vermeiden

Um zu verhindern, dass Ihre Erben in eine Sackgasse geraten, können Sie Ihren Nachlass im Voraus planen. Mit einem gut formulierten Testament oder anderen Rechtsinstrumenten können Sie festlegen, wer einen bestimmten Vermögenswert erhält, und so das Risiko von Streitigkeiten zwischen Familienmitgliedern verringern. Verlassen Sie sich auf Experten wie die der Agenzia delle Successioni, um Fehler zu vermeiden.