Wie man eine Immobilie bei gemeinschaftlicher Erbschaft aufteilt

Wenn eine Immobilie mehreren Personen gehört, kommt es immer wieder vor, dass dieses Miteigentum zur Belastung, zum Hindernis oder zu einem Konflikt wird. Die Rechtslage ist jedoch eindeutig: Niemand kann gezwungen werden, auf Dauer Miteigentümer zu bleiben. Artikel 1111 des italienischen Zivilgesetzbuches definiert dies als ein uneingeschränktes Recht, das keiner Zustimmung anderer bedarf. Nicht jede Form von Miteigentum entsteht auf dieselbe Weise. Bei einer Erbschaft entsteht Miteigentum automatisch. Die Erben werden ohne Entscheidung Miteigentümer. Bei freiwilligem Miteigentum zwischen Geschwistern, ehemaligen Lebensgefährten oder Partnern ist die Dynamik anders, das Prinzip bleibt jedoch dasselbe: Wer ausscheiden möchte, kann dies tun. Zu verstehen, woher gemeinsames Eigentum stammt, bedeutet zu verstehen, welche Regeln gelten und welche Lösungen realistisch sind.

Wann eine Einigung möglich ist und wann nicht

Die einfachste Lösung ist immer eine einvernehmliche. Man verkauft gemeinsam oder liquidiert den Anteil der Person, die ausscheiden möchte. Vorkaufsrechte zwischen Miterben kommen bei Erbschaften zum Tragen. Wenn der Dialog jedoch scheitert, schreibt das Gesetz einen obligatorischen Schritt vor, wie beispielsweise eine Mediation oder die Unterstützung durch Fachleute wie die der Agenzia delle Successioni. Vor einem Mediator, dessen Fachwissen zur Verfügung steht, werden die Positionen konkreter. Man sieht die Zahlen, versteht die Alternativen und erkennt, dass eine Aufteilung nicht zwangsläufig einen Konflikt bedeutet. Scheitert die Mediation, kann jederzeit ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden, dessen Entscheidung dem Richter obliegt.

Das Teilungsverfahren ist technisch und in präzise Schritte unterteilt. Der Richter bestellt einen Sachverständigen, der die städtebauliche und katastertechnische Situation prüft, den Wert des Grundstücks schätzt und feststellt, ob eine Teilung ohne Wertminderung möglich ist. Der Kassationsgerichtshof hat klargestellt, dass „zweckmäßige Teilbarkeit“ kein abstrakter Begriff ist. Jeder Teil muss eigenständig, funktional und den Bauvorschriften entsprechend sein. Ist eine Teilung in natura nicht möglich, kann der Richter das Grundstück einem der Miteigentümer zusprechen oder dessen Verkauf, gegebenenfalls per Auktion, anordnen.

Zuteilung, Teilung oder Verkauf

Ist das Grundstück teilbar, erfolgt die Teilung, wenn die Miteigentümer zustimmen und über die notwendigen Mittel verfügen. Ist dies nicht der Fall, kann die Immobilie einem der Miteigentümer zugesprochen werden, wobei die anderen einen Ausgleichsbetrag erhalten. Falls niemand bereit oder in der Lage ist, die Verantwortung zu übernehmen, bleibt als letzte Option die Versteigerung. Diese Entscheidung hängt von den finanziellen und familiären Verhältnissen der Miteigentümer ab.

Eine Immobilie mit Verstößen, Unregelmäßigkeiten oder veralteten Plänen kann nicht geteilt werden. Sie muss zunächst legalisiert werden. Die zuständigen Behörden haben dies erneut bestätigt. Teilungsurkunden sind ungültig, wenn sie die Details des Gebäudetitels nicht enthalten.

Wie man die Miteigentümerschaft einer Immobilie regelt

Letztendlich läuft alles auf eine Frage hinaus: Welcher Weg ist der richtige für mich? Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort. Es gibt die spezifische Geschichte dieses gemeinsamen Eigentums, dieser Immobilie, dieser familiären Beziehungen.

Mit der Agenzia delle Successioni beginnen wir immer hier. Wir müssen die Situation verstehen, die Dokumente prüfen, die Rechtmäßigkeit der Immobilie überprüfen und beurteilen, ob eine Teilung möglich ist. Durch eine Beratung können Sie Ihre Situation besser verstehen und anschließend die notwendigen Dienstleistungen zur Lösung des Problems in Anspruch nehmen.

Kann ein Erbe in der geerbten Immobilie wohnen?

Wenn es weitere Miteigentümer der geerbten Immobilie gibt, kann der Erbe dort nicht ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer wohnen. Auch dann nicht, wenn der Erbe zuvor in der Immobilie gewohnt hat. Daher sind die Zustimmung der übrigen Erben und eine gegenseitige Vereinbarung, vorzugsweise finanzieller und schriftlicher Natur, erforderlich, um künftige Streitigkeiten zu vermeiden. Wenn ein Miteigentümer widerspricht, darf niemand in der Immobilie wohnen. Alle Eigentümer müssen die Schlüssel besitzen und jederzeit Zugang zur Immobilie haben.