Reform des Umlaufes von gespendeten Immobilien

Die Reform, die die in Artikel 44 des Vereinfachungsgesetzes enthaltenen Regeln für die Verteilung von gespendeten Immobilien grundlegend ändert, wurde endgültig verabschiedet. Diese Bestimmung wurde vom Nationalen Notarrat über zehn Jahre lang erwartet und gilt unter Branchenexperten als historischer Wendepunkt, der eine der Hauptursachen für Unsicherheit auf dem italienischen Immobilienmarkt beseitigen kann. Mit dieser Reform haben Käufer von Schenkungsimmobilien endlich die Gewissheit, diese nicht zurückgeben zu müssen. Damit wird eine Situation beendet, die jahrzehntelang Verkäufe, Hypotheken und den Zugang zu Krediten behindert hat.

Warum hat die vorherige Gesetzgebung Probleme verursacht?

Vor der Reform sah das Bürgerliche Gesetzbuch vor, dass nach dem Tod des Schenkers die geschädigten gesetzlichen Erben (Ehepartner, Kinder oder, falls zutreffend, Vorfahren) eine Restitutionsklage gegen den Beschenkten oder dessen Rechtsnachfolger erheben konnten. Grund dafür sind also Drittkäufer der Immobilie. All dies innerhalb von zehn Jahren nach dem Tod des Schenkers, selbst wenn die Schenkung viele Jahre zurücklag. Wer eine ursprünglich geschenkte Immobilie erwarb, riskierte, sie auch nach langer Zeit zu verlieren, wenn ein Erbe Ansprüche darauf erhob. Banken vergaben nur ungern Hypotheken auf geschenkte Immobilien, da diese als unsichere und unzuverlässige Sicherheiten galten. Gespendete Immobilien ließen sich oft schwer vermarkten, was Verkäufer und potenzielle Käufer abschreckte. Die Folge war ein Immobilienmarkt, der durch schwer vermeidbare rechtliche Risiken gebremst wurde, trotz Gutachten, notarieller Begutachtungen und Versicherungen.

Was ändert sich mit dem neuen Gesetz?

Die Reform beseitigt die Möglichkeit für geschädigte rechtmäßige Erben, direkt gegen Dritte vorzugehen. Die Herabsetzungsklage bleibt bestehen, ist aber nun ausschließlich eine Geldklage und kann nur noch gegen den Beschenkten erhoben werden. Das Eigentum kann nicht mehr von einem enterbten Erben beansprucht werden. Der Käufer genießt dauerhaften Schutz und ist unangreifbar. Der Schutz der rechtmäßigen Erben ist nicht mehr durch die Immobilie selbst gewährleistet, sondern durch eine Gutschrift zugunsten des Beschenkten in Höhe des Minderungsanteils des rechtmäßigen Erbteils. Diese Änderung verändert die Beziehungen zwischen Erben, Beschenkten und Drittkäufern grundlegend und beseitigt die Ursache der bisherigen Unsicherheit im Zusammenhang mit Schenkungen.

Konkrete Vorteile für Käufer von Schenkungen

Dank der neuen Regelung riskieren Käufer von Schenkungen nicht mehr, diese in den Folgejahren zu verlieren. Der „Albtraum der Restitution“, der häufig zu Stornierungen oder Forderungen nach erheblichen Preisnachlässen führte, ist damit endgültig der Vergangenheit angehören. Gespendete Immobilien sind nun wieder uneingeschränkt marktgängig, ohne dass spezielle Versicherungen, zusätzliche Garantien oder langwierige Verhandlungen erforderlich sind. Banken können diese Immobilien nun ohne Vorbehalte als Hypothekensicherheit akzeptieren, was den Kauf des ersten Eigenheims für junge Paare, Familien mit durchschnittlichem Einkommen und Unternehmer mit Finanzierungsbedarf erleichtert. Auch die Kosten sinken, da teure Versicherungen nicht mehr notwendig sind. Durch die Reform gewinnt der Markt an Stabilität und Vorhersehbarkeit. Das Fehlen des Restitutionsrisikos beseitigt eine der Hauptursachen für Umsatzrückgänge und wirkt sich positiv auf das Handelsvolumen und die Liquidität des privaten Vermögens aus.

Und die gesetzlichen Erben? Der Schutz bleibt bestehen, ändert sich aber.

Die Reform hebt den Schutz geschädigter gesetzlicher Erben nicht auf. Er wird lediglich umgestaltet. Sie können nicht mehr auf Herausgabe des Eigentums klagen, aber sie können vom Beschenkten eine Entschädigung in Höhe ihres rechtmäßigen Anteils verlangen. Die Reform erreicht somit zwei Ziele: Schutz der Pflichtteilsberechtigten Schutz gutgläubiger Käufer Ein Gleichgewicht, das zuvor nicht bestand.