Casas con múltiples herederos: soluciones para evitar la copropiedad infinita

Cuando una casa se lega a varias personas, suele surgir una situación de copropiedad que, si no se gestiona adecuadamente, puede convertirse en un problema que puede durar años. La llamada "copropiedad" puede convertirse en una fuente de conflicto, bloquear la venta de la propiedad e impedir la gestión pacífica del patrimonio familiar. Por ello, es importante comprender las herramientas que ofrece nuestra legislación para evitar la copropiedad infinita y encontrar soluciones prácticas y rápidas.

Copropiedad: cómo funciona

Al fallecer el propietario, todos los bienes incluidos en la herencia pasan automáticamente a copropiedad entre los herederos. Esto significa que cada coheredero tiene derecho a una parte imaginaria de la casa, no a una porción física. Por ejemplo, si una casa se deja a tres hijos en partes iguales, cada uno tendrá un tercio de la propiedad, pero nadie podrá disponer libremente de una parte sin el consentimiento de los demás.

Hasta que se disuelva la copropiedad, las decisiones importantes, como vender, alquilar o renovar la casa, deben tomarse con el consentimiento de la mayoría de los coherederos (o, en algunos casos, de todos).

Los riesgos de una copropiedad prolongada

Mantener la copropiedad durante demasiado tiempo puede generar tensión y obstaculizar la administración de la propiedad. Algunos herederos podrían querer vender, otros no; algunos podrían no contribuir a las cuotas de condominio o al mantenimiento, lo que recae sobre otros. Además, la presencia de varios copropietarios puede desanimar a los posibles compradores y reducir el valor de mercado de la vivienda.

Por estas razones, es recomendable llegar a un acuerdo en un plazo razonable y disolver la copropiedad.

División consensual: la forma más sencilla

La solución más rápida es la división consensual. Los herederos acuerdan la división de la propiedad (si hay varios bienes) o quién la conservará íntegramente, compensando a los demás con el pago de sus respectivas cuotas.

Si la vivienda no es fácilmente divisible, como suele ocurrir, uno de los herederos puede comprar las cuotas de los demás, convirtiéndose en el único propietario. El acuerdo se formaliza mediante escritura pública, lo que garantiza la seguridad jurídica y permite inscribir la nueva situación catastral.

Venta y reparto de las ganancias

Cuando ninguno de los herederos quiere o puede conservar la vivienda, la solución más viable es vender la propiedad y repartir las ganancias según las cuotas de la herencia. Incluso en este caso, es preferible un acuerdo consensual para evitar tener que recurrir a un juez. Una venta conjunta permite obtener un mejor precio y cerrar rápidamente la copropiedad.

División judicial: el último recurso

Si no se llega a un acuerdo, cada coheredero puede solicitar al tribunal una división judicial. El juez puede ordenar la venta de la propiedad en subasta y distribuir el producto entre los herederos. Sin embargo, esta vía es más larga, más costosa y, a menudo, penalizante, ya que las subastas judiciales arrojan valores inferiores a una venta de mercado.

Planifique para evitar conflictos

Para evitar que sus herederos se encuentren en un punto muerto, puede planificar su patrimonio con antelación. Mediante un testamento bien redactado u otros instrumentos legales, puede decidir quién recibirá un bien específico, reduciendo el riesgo de disputas entre familiares. Puede confiar en profesionales como los de Agenzia delle Successioni para evitar errores.