Reparto de herencias y construcciones ilegales

En materia de herencias, solemos imaginar un proceso lineal: reconstruir el patrimonio, valorar los bienes y repartirlos entre los herederos. El caso tratado por el Tribunal de Casación con la Auto n.º 21743/2026 demuestra cómo la división de una herencia puede convertirse en una cuestión jurídica compleja.

Un acuerdo aparentemente claro que, con el paso de los años, ha entrado en conflicto con disputas sobre el monto del ajuste, la servidumbre de agua y, sobre todo, la presencia de construcciones ilegales dentro de la propiedad.

El Tribunal de Apelación y la Exclusión de las Construcciones

El Tribunal de Apelación de Génova optó por excluir las construcciones del ámbito de la división, argumentando que el acuerdo solo se refería al terreno y que, al tratarse de bienes hereditarios, no se aplicaba la nulidad prevista para las escrituras inter vivos sobre propiedades irregulares.

Este argumento parecía simplificar el asunto, pero terminó ignorando el hecho de que la división de una herencia es una escritura inter vivos y, como tal, debe ajustarse a la ley. Planificación urbana.

El Tribunal Supremo cambia de perspectiva

El Tribunal Supremo interviene decisivamente, recordando un principio ya expresado por las Secciones Unidas: «Las escrituras de disolución de la herencia conjunta están sujetas a la pena de nulidad prevista en el art. 46 del Decreto Presidencial 380/2001…»

Este es un paso que cambia completamente la perspectiva. El Tribunal Supremo aclara que la división de una herencia no puede ignorar la presencia de construcciones ilegales, porque la división es una transmisión de derechos reales y, como tal, requiere la verificación de la normativa de construcción. No importa si la propiedad ha pasado a los herederos por herencia. Cuando se divide, se transmite. Y toda transferencia debe ajustarse a la ley.

El Tribunal añade una observación que capta perfectamente el fundamento de la norma: «No tendría sentido disolver la copropiedad de un edificio ilegal asignándolo a uno de los coherederos como propietario exclusivo, cuando dicho edificio debe ser demolido de todos modos.

Asignar un edificio ilegal a un coheredero significa entregarle una propiedad que no puede venderse, no puede regularizarse sin costes significativos y podría ser objeto de demolición. La división perdería su función de distribuir riqueza, no problemas.

La solución: la división parcial

Sin embargo, el Tribunal de Casación no bloquea el procedimiento. Indica la vía de la división parcial. Si la herencia contiene construcciones ilegales, el juez puede dividir el resto de los bienes y excluir los irregulares, evitando así la nulidad de la escritura y permitiendo a los coherederos proceder a la disolución de la copropiedad.

Esta solución protege la legalidad urbanística sin paralizar todo el proceso sucesorio. Confirma que la normativa de construcción es un elemento estructural de la división.

Una advertencia para quienes gestionan herencias

La ordenanza nos recuerda que la normativa de construcción es de interés público y que su verificación es de oficio, en cada etapa y nivel del procedimiento. Una advertencia que se aplica a jueces, pero también a profesionales y herederos. Antes de dividir, es necesario comprender realmente qué se está dividiendo.

Una sucesión es un proceso que requiere conocimientos técnicos, legales y financieros, así como la capacidad de interpretar acuerdos previamente firmados a la luz de normativas que no pueden ignorarse. La Agenzia delle Successioni puede brindar apoyo a los ciudadanos y así evitar errores en este ámbito. Para reservar una consulta, simplemente complete el formulario. Por lo tanto, también es importante, a efectos de la división de la herencia, determinar los costes de demolición o regularización de los abusos que se produzcan en una parte del terreno, los cuales deben tenerse en cuenta en la división de la herencia.