Permuta inmobiliaria entre hermanos: funcionamiento, costes y ventajas

En el ámbito de las sucesiones y de la gestión del patrimonio familiar, la permuta inmobiliaria entre hermanos representa una forma contractual cada vez más valorada por su flexibilidad y conveniencia económica.
Se trata de un mecanismo que permite transferir la propiedad de un inmueble de una persona a otra sin recurrir a dos compraventas distintas, reduciendo así tiempos, costes y cargas fiscales.

Más allá de los aspectos económicos, la permuta tiene también un importante valor relacional, ya que permite una redistribución equitativa del patrimonio hereditario y ayuda a prevenir posibles conflictos familiares relacionados con la división de los bienes.

Qué es una permuta inmobiliaria

La permuta es un contrato regulado por el artículo 1552 del Código Civil italiano, según el cual cada parte se compromete a transferir a la otra la propiedad de un bien a cambio de la propiedad de otro bien.

Aplicada al ámbito inmobiliario, consiste en el intercambio de dos propiedades: por ejemplo, un apartamento por una casa, o un terreno por un edificio.

A diferencia de la compraventa, la permuta no implica necesariamente un pago en dinero. No obstante, cuando los valores de los bienes no son equivalentes, se puede establecer una compensación económica (diferencia o “vuelta”) para equilibrar la operación.

Al igual que en la compraventa, el acto de permuta inmobiliaria debe formalizarse mediante escritura pública ante notario y inscribirse en el Registro de la Propiedad, para que el acuerdo sea oponible frente a terceros.

Por qué elegir una permuta inmobiliaria entre hermanos

En el ámbito familiar, la permuta es una herramienta eficaz para reequilibrar la distribución hereditaria o adaptar el reparto de los bienes a las necesidades personales de cada hermano.

Con frecuencia, tras la apertura de una sucesión, los herederos deben gestionar inmuebles de diferente tipo o ubicación, que no siempre se ajustan a sus necesidades de vivienda o a sus posibilidades económicas.

Mediante una permuta inmobiliaria entre hermanos, cada uno puede obtener la propiedad más adecuada a su situación, sin necesidad de vender y volver a comprar en el mercado.

Por ejemplo, un hermano puede preferir una vivienda próxima a su lugar de trabajo, mientras que otro puede optar por una casa más grande para su familia.

La permuta permite satisfacer ambas necesidades en un solo acto.

Desde el punto de vista familiar, este instrumento jurídico favorece una gestión armoniosa del patrimonio común, evitando conflictos y preservando la serenidad entre los herederos.

Desde el punto de vista económico, ofrece ventajas significativas respecto a la compraventa tradicional, ya que los impuestos de registro, hipotecarios y catastrales se aplican una sola vez, y únicamente sobre el inmueble de mayor valor.

Aspectos fiscales y costes de una permuta inmobiliaria entre hermanos

Desde el punto de vista fiscal, la permuta inmobiliaria entre hermanos se rige por las mismas normas que la compraventa, aunque con ciertas peculiaridades ventajosas.

Los impuestos de registro, hipotecario y catastral se calculan sobre el inmueble de mayor valor y se abonan una sola vez, no por cada bien intercambiado.

Si ambos hermanos cumplen los requisitos para acogerse a las ventajas fiscales de “primera vivienda” (prima casa), el impuesto de registro se reduce al 2 % del valor catastral del inmueble de mayor valor, mientras que los impuestos hipotecario y catastral permanecen fijos en 50 € cada uno.

En ausencia de dichos requisitos, se aplica el tipo general del 9 %.

Los honorarios notariales de una permuta varían según el valor de los bienes y la complejidad de la operación, pero suelen ser inferiores a la suma de dos compraventas separadas. En promedio, el coste notarial oscila entre 1.500 € y 2.500 €, incluyendo el registro y los gastos complementarios.

Cabe recordar que, si uno de los hermanos actúa como empresa o titular de número de IVA, la operación puede estar sujeta al IVA y a otros tributos adicionales (por ejemplo, el impuesto de timbre).

Cómo se lleva a cabo una permuta inmobiliaria entre hermanos

El procedimiento es sencillo, aunque requiere atención en cada etapa:

1. Valoración de los inmuebles – Es fundamental determinar el valor de cada propiedad, preferiblemente mediante una tasación técnica, para evitar desequilibrios patrimoniales.
2. Acuerdo entre las partes – Los hermanos deben pactar los términos del intercambio, especificando cualquier compensación económica y las condiciones de transferencia.
3. Escritura notarial de permuta – El notario redacta la escritura pública, que es firmada por ambas partes y posteriormente inscrita en el Registro de la Propiedad.
4. Trámites fiscales y catastrales – Tras la firma, el notario se encarga del registro del acto y de la actualización de los datos catastrales.

Es recomendable que el contrato incluya cláusulas claras sobre la entrega de los inmuebles, las compensaciones económicas y las garantías de conformidad urbanística y registral.

Un ejemplo práctico

Imaginemos que dos hermanos, Marco y Luca, heredan dos inmuebles:

• un apartamento en la ciudad, valorado en 180000 €,
• y una casa en la playa, valorada en 150000 €.

Marco desea mudarse a la ciudad, mientras que Luca prefiere vivir junto al mar.

A través de una permuta inmobiliaria, Marco cede su parte de la casa en la playa a Luca, a cambio del apartamento, abonándole una compensación de 30.000 € para equilibrar la diferencia de valor.

En una sola operación, ambos hermanos obtienen el bien que desean, ahorrando en impuestos y costes notariales que habrían tenido que pagar en dos compraventas distintas.

La permuta inmobiliaria entre hermanos no solo es una opción económicamente ventajosa, sino también una herramienta útil de planificación patrimonial.

Permite simplificar la gestión de los bienes familiares, eliminar costes de intermediación innecesarios y mantener la equidad entre los herederos, fortaleciendo los lazos familiares en lugar de dividirlos.

Antes de proceder, se recomienda consultar a expertos en derecho sucesorio capaces de evaluar detalladamente las implicaciones jurídicas y fiscales de la operación.

La Agenzia delle Successioni ofrece un servicio integral de asistencia en todas las fases de la permuta inmobiliaria entre hermanos: asesoramiento previo, verificación de la documentación catastral y gestión de los impuestos.