Reforma sobre la circulación de bienes donados

Se ha aprobado definitivamente la reforma que modifica radicalmente las normas sobre la circulación de inmuebles donados, contenidas en el artículo 44 del Proyecto de Ley de Simplificaciones. Esta es una disposición esperada durante más de diez años por el Consejo Nacional del Notariado y considerada por los profesionales del sector como un punto de inflexión histórico, capaz de eliminar una de las principales causas de incertidumbre en el mercado inmobiliario italiano.

Con esta reforma, quienes adquieran una propiedad procedente de una donación tendrán por fin la certeza de no tener que devolverla, poniendo fin a una situación que durante décadas ha dificultado las ventas, las hipotecas y el acceso al crédito.

¿Por qué la legislación anterior creaba problemas?

Antes de la reforma, el Código Civil preveía que, tras el fallecimiento del donante, los herederos legítimos perjudicados (cónyuge, hijos o, en su caso, ascendientes) podían interponer una acción de restitución contra el donatario o sus sucesores. causa, es decir, terceros compradores de la propiedad.

Todo esto dentro de los diez años siguientes al fallecimiento del donante, incluso si la donación se había realizado muchos años antes.

Cualquiera que comprara una propiedad recibida originalmente como donación corría el riesgo de perderla incluso después de mucho tiempo, si un heredero la reclamaba. Los bancos preferían no otorgar hipotecas sobre propiedades donadas, que se consideraban precarias y poco fiables como garantía hipotecaria. Las propiedades donadas solían ser difíciles de comercializar, lo que desalentaba a vendedores y compradores potenciales.

El resultado fue un mercado inmobiliario ralentizado por riesgos legales difíciles de prevenir, a pesar de las tasaciones de la propiedad, las inspecciones notariales y los seguros.

¿Qué cambia con la nueva ley?

La reforma elimina la posibilidad de que los herederos legítimos perjudicados emprendan acciones directamente contra terceros compradores. La acción de reducción se mantiene, pero se convierte en una acción exclusivamente pecuniaria, ejercitable únicamente contra el donatario.

La propiedad ya no puede ser reclamada por un heredero excluido. El comprador queda permanentemente protegido e intocable. La protección de los herederos legítimos ya no está garantizada sobre la propiedad, sino mediante un crédito al donatario equivalente a la parte perjudicada de la porción legítima.

Este cambio altera estructuralmente las relaciones entre herederos, donatario y terceros compradores, abordando la raíz de la incertidumbre histórica que ha rodeado las propiedades donadas.

Ventajas concretas para quienes compran una propiedad donada

Gracias a la nueva regulación, quienes compran una propiedad donada ya no corren el riesgo de perderla en los años posteriores. Así, la "pesadilla de la restitución" ha desaparecido definitivamente, provocando a menudo cancelaciones o solicitudes de importantes descuentos.

Las propiedades donadas vuelven a ser perfectamente comercializables, sin necesidad de seguros especializados, garantías adicionales ni largas negociaciones.

Los bancos podrán aceptar estas propiedades sin reservas como garantía hipotecaria, lo que facilita la compra de primera vivienda a parejas jóvenes, familias con ingresos medios y emprendedores que necesitan financiación.

Los costes también se reducen, ya que ya no son necesarios seguros costosos.

Con la reforma, el mercado gana estabilidad y previsibilidad. La ausencia del riesgo de restitución eliminará una de las principales causas de la desaceleración de las ventas, generando efectos positivos en el volumen de comercio y la liquidez de los activos de los hogares.

¿Y los herederos legítimos? La protección se mantiene, pero cambia de forma.

La reforma no elimina la protección de los herederos legítimos perjudicados. Simplemente la remodela. Ya no pueden demandar para recuperar la propiedad, pero pueden solicitar al donatario una compensación monetaria equivalente a la legítima perjudicada.

Así, la reforma logra dos objetivos:

1. proteger a los herederos forzosos
2. evitar penalizar a los compradores de buena fe

Un equilibrio que antes no existía.