Ciudadanos extranjeros con propiedades en Italia

Italia sigue siendo uno de los destinos preferidos para la compra de inmuebles por parte de ciudadanos extranjeros. Su patrimonio histórico, clima templado, cultura y calidad de vida atraen a compradores tanto europeos como extracomunitarios. Muchos deciden invertir en segundas residencias, inmuebles para alquilar o residencias principales. Pero, ¿qué sucede cuando el titular extranjero de un inmueble en Italia fallece? La respuesta abre un escenario jurídico y fiscal complejo: la sucesión internacional.

• Sucesión internacional: ¿qué ley se aplica?
• Obligaciones en Italia: la declaración de sucesión
• Documentación extranjera: validez y formalización en Italia
• Testamentos redactados en el extranjero: ¿cuándo son válidos en Italia?
• Inscripción de la aceptación de la herencia
• Impuestos de sucesión en Italia
• Situaciones particulares: copropiedad, trusts y multipropiedad
• ¿Qué sucede si los herederos no actúan?

Sucesión internacional: ¿qué ley se aplica?

Para las sucesiones con elementos transnacionales, la principal referencia normativa es el Reglamento (UE) n.º 650/2012, aplicable a ciudadanos de la Unión Europea. Este establece que la ley sucesoria es la del Estado donde el fallecido tenía su residencia habitual al momento del deceso, salvo que en el testamento haya elegido aplicar la ley de su nacionalidad.

Incluso cuando se aplique una ley extranjera a la sucesión, los aspectos formales y públicos relacionados con los bienes situados en Italia deben respetar el derecho italiano. Para los ciudadanos extracomunitarios se aplica la normativa italiana de derecho internacional privado, que prevé, salvo tratados bilaterales, el principio de reciprocidad legal.

Obligaciones en Italia: la declaración de sucesión

Los herederos, aunque residan en el extranjero, están obligados a presentar en Italia la declaración de sucesión dentro de los 12 meses siguientes al fallecimiento. Este trámite es necesario para declarar los bienes presentes en territorio italiano, calcular los impuestos y permitir la transferencia jurídica de los bienes.
La declaración se presenta ante la Agencia de Ingresos italiana (Agenzia delle Entrate) y debe incluir información precisa sobre los inmuebles heredados y los herederos, con el fin de iniciar el proceso de cambio en el catastro y la inscripción de la herencia en los registros públicos inmobiliarios.

Documentación extranjera: validez y formalización en Italia

La documentación emitida en el extranjero (certificados de defunción, testamentos, actos notariales, poderes, actas de nacimiento) debe estar traducida oficialmente al italiano y legalizada. Si el país de origen adhiere al Convenio de La Haya, basta con la apostilla; de lo contrario, es necesaria la legalización consular.
La falta de documentos válidos o correctamente traducidos puede bloquear todo el procedimiento sucesorio, ya que ni el notario ni las oficinas públicas pueden proceder a la inscripción o transferencia de los bienes.

Testamentos redactados en el extranjero: ¿cuándo son válidos en Italia?

Un testamento extranjero puede ser reconocido en Italia si cumple con la ley del país donde fue redactado. Sin embargo, para que tenga efecto sobre bienes inmuebles italianos, debe ser publicado por un notario italiano, quien certifica su validez formal y permite su uso para la inscripción en los registros inmobiliarios.
Este paso es imprescindible: sin la publicación notarial, el testamento no puede producir efectos jurídicos en Italia, aunque sea perfectamente válido en el extranjero.

Inscripción de la aceptación de la herencia

Después de presentar la declaración de sucesión y pagar los impuestos debidos, es necesario inscribir la aceptación de la herencia en la Conservatoria de los Registros Inmobiliarios. Solo con esta formalidad el heredero se convierte en propietario legal del inmueble.

La inscripción puede realizarse mediante un acto notarial o a través de un técnico habilitado, pero la vía notarial garantiza mayor protección y seguridad jurídica. Sin este acto, el heredero no puede vender, alquilar o modificar legalmente el inmueble.

Impuestos de sucesión en Italia

El impuesto de sucesión se aplica solo a los bienes situados en Italia y varía según la relación entre el fallecido y el heredero:

• Cónyuge e hijos: 4 % con una franquicia de 1 millón de euros por persona
• Hermanos y hermanas: 6 % con una franquicia de 100.000 euros
• Otros parientes o terceros: hasta el 8 % sin franquicia

El pago del impuesto es obligatorio para completar el procedimiento de cambio en el catastro y la inscripción, y la Agencia de Ingresos puede realizar comprobaciones y verificaciones sobre las valoraciones inmobiliarias.

Situaciones particulares: copropiedad, trusts y multipropiedad

Cuando un inmueble es heredado por varias personas, se forma una comunidad hereditaria: cada uno es propietario de una cuota indivisa. Si los herederos viven en distintos países o tienen opiniones divergentes, la gestión puede volverse difícil.

En el caso de trusts extranjeros u otros instrumentos fiduciarios, el reconocimiento en Italia es posible pero debe analizarse con cuidado con el apoyo de asesores legales, teniendo en cuenta la jurisprudencia italiana.
La multipropiedad, por último, requiere la verificación de cláusulas contractuales específicas y puede conllevar restricciones o limitaciones en la transferencia sucesoria.

¿Qué sucede si los herederos no actúan?

Si los herederos no presentan la declaración de sucesión, el inmueble permanece a nombre del fallecido. Esto impide cualquier operación jurídica: no se puede vender, alquilar, reformar legalmente ni disponer plenamente del inmueble. Además, pueden acumularse sanciones fiscales y deudas con el Estado italiano.
Para evitar estas consecuencias, es fundamental que los herederos estén informados y acompañados en el cumplimiento de los plazos y trámites.

Todo el proceso sucesorio puede resultar complejo, especialmente cuando involucra diferentes ordenamientos jurídicos. Por ello, es fundamental acudir a profesionales expertos en sucesiones internacionales, que puedan gestionar cada fase: desde la publicación de testamentos extranjeros hasta la inscripción de la herencia, desde el asesoramiento fiscal hasta la preparación de la documentación.

Por ejemplo, Agenzia delle Successioni ofrece un apoyo completo en la gestión de trámites sucesorios transfronterizos, asistiendo tanto a herederos como a inversores extranjeros que desean planificar con anticipación el futuro de sus bienes italianos.

Haga clic aquí si estaba buscando el certificado de residencia AIRE.