Réforme de la circulation des biens donnés

La réforme qui modifie radicalement les règles relatives à la circulation des biens immobiliers donnés, contenues dans l'article 44 du projet de loi de simplification, a été définitivement approuvée. Cette disposition, attendue depuis plus de dix ans par le Conseil national des notaires, est considérée par les professionnels du secteur comme un tournant historique, susceptible d'éliminer l'une des principales sources d'incertitude sur le marché immobilier italien. Grâce à cette réforme, les acquéreurs d'un bien par donation ont enfin la certitude de ne pas avoir à le restituer, mettant ainsi fin à une situation qui, pendant des décennies, a freiné les ventes, les prêts hypothécaires et l'accès au crédit.

Pourquoi la législation précédente posait-elle problème?

Avant la réforme, le Code civil prévoyait qu'au décès du donateur, les héritiers légitimes lésés (conjoint, enfants ou, le cas échéant, ascendants) pouvaient intenter une action en restitution contre le donataire ou ses ayants droit. cause, c'est-à-dire, les acquéreurs tiers du bien.

Tout cela dans les dix ans suivant le décès du donateur, même si la donation avait été faite plusieurs années auparavant.

Quiconque acquérait un bien initialement reçu en donation risquait de le perdre, même longtemps après, si un héritier le réclamait. Les banques préféraient ne pas accorder d'hypothèques sur les biens donnés, considérés comme précaires et peu fiables en tant que garantie hypothécaire. Les biens donnés étaient souvent difficiles à vendre, décourageant vendeurs et acheteurs potentiels. Il en résultait un marché immobilier ralenti par des risques juridiques difficiles à prévenir, malgré les expertises, les inspections notariales et les assurances.

Qu'est-ce qui change avec la nouvelle loi?

La réforme supprime la possibilité pour les héritiers légitimes lésés d'agir directement contre les acquéreurs tiers. L'action en réduction demeure, mais elle devient une action exclusivement pécuniaire, exerçable uniquement contre le donataire. Le bien ne peut plus être revendiqué par un héritier exclu. L'acquéreur bénéficie d'une protection permanente et est intouchable. La protection des héritiers légitimes n'est plus garantie sur le bien lui-même, mais par le biais d'un crédit accordé au donataire, équivalent à la part lésée de la part légitime. Ce changement modifie en profondeur les relations entre héritiers, donataire et acquéreurs tiers, s'attaquant ainsi à l'origine de l'incertitude historique qui entourait les biens donnés.

Des avantages concrets pour les acquéreurs d'un bien donné

Grâce à la nouvelle réglementation, les acquéreurs d'un bien donné ne risquent plus de le perdre les années suivantes. Le «cauchemar de la restitution» a donc définitivement disparu, entraînant souvent des annulations ou des demandes de remises importantes. Les biens donnés sont à nouveau parfaitement commercialisables, sans qu'il soit nécessaire de souscrire une assurance spécifique, de bénéficier de garanties supplémentaires ou de s'engager dans de longues négociations. Les banques pourront désormais accepter ces biens sans réserve comme garantie hypothécaire, facilitant ainsi l'accès à la propriété pour les jeunes couples, les familles aux revenus moyens et les entrepreneurs en quête de financement. Les coûts sont également réduits, car une assurance onéreuse n'est plus nécessaire. Grâce à cette réforme, le marché gagne en stabilité et en prévisibilité. L'absence de risque de restitution éliminera l'une des principales causes du ralentissement des ventes, ce qui aura des effets positifs sur le volume des échanges et la liquidité du patrimoine des ménages.

Et les héritiers légitimes?

La protection est maintenue, mais elle évolue. La réforme ne supprime pas la protection des héritiers légitimes lésés. Elle est simplement remodelée. Ils ne peuvent plus intenter de poursuites pour recouvrer le bien, mais ils peuvent demander au donataire une indemnisation égale à la part légitime lésée.

Ainsi, la réforme atteint deux objectifs:

1. protéger les héritiers réservataires
2. éviter de pénaliser les acquéreurs de bonne foi

Un équilibre qui n’existait pas auparavant.