Divisions successorales et constructions illégales

En matière d'héritage, on imagine souvent un processus linéaire : reconstituer le patrimoine, évaluer les actifs et les répartir entre les héritiers. L'affaire examinée par la Cour de cassation sous le numéro d'arrêt 21743/2026 démontre combien le partage d'un héritage peut se transformer en un problème juridique complexe. Tout découle d'une convention de médiation de 2014, dans laquelle les cohéritiers avaient défini des critères d'évaluation des lots et un éventuel ajustement à calculer sur la base des avis d'experts des parties. Un accord en apparence clair, qui, au fil des ans, s'est toutefois heurté à des litiges concernant le montant de l'ajustement, la servitude d'eau et, surtout, la présence de constructions illégales au sein du domaine.

La Cour d'appel de Gênes et l'exclusion des constructions

La Cour d'appel de Gênes a choisi d'exclure les constructions du partage, arguant que l'accord ne concernait que le terrain et que, s'agissant de biens héréditaires, la nullité prévue pour les actes entre vifs portant sur des biens irréguliers ne s'appliquait pas. Cet argument semblait simplifier la question, mais a finalement ignoré le fait que le partage d'un domaine est un acte entre vifs et, à ce titre, doit être conforme à la loi. Urbanisme.

La Cour suprême renverse la perspective

La Cour suprême intervient de manière décisive, rappelant un principe déjà énoncé par les Sections unies: «Les actes de dissolution de la succession conjointe sont soumis à la peine de nullité prévue par l’article 46 du décret présidentiel 380/2001…

Il s’agit d’une mesure qui change complètement la perspective. La Cour suprême précise que le partage d’une succession ne peut ignorer la présence de constructions illégales, car le partage constitue un transfert de droits réels et, à ce titre, exige la vérification des règles d’urbanisme. Peu importe que la propriété ait été transmise aux héritiers par succession. Lors du partage, il y a transfert. Et tout transfert doit être conforme à la loi. La Cour ajoute une observation qui résume parfaitement la logique de la règle: «Il serait absurde de dissoudre la copropriété d’un immeuble illégal en l’attribuant à l’un des cohéritiers à titre de propriété exclusive, alors que cet immeuble doit de toute façon être démoli.» Attribuer un immeuble illégal à un cohéritier revient à lui léguer un bien invendable, impossible à régulariser sans frais importants et susceptible d’être démoli. Le partage perdrait alors sa fonction de répartition des richesses, et non celle de créer des problèmes.

La solution: le partage partiel

La Cour de cassation, cependant, ne bloque pas la procédure. Elle indique la voie du partage partiel. Si le patrimoine comprend des constructions illégales, le juge peut répartir tous les autres biens et exclure les constructions irrégulières, évitant ainsi la nullité de l'acte et permettant aux cohéritiers de procéder à la dissolution de la propriété conjointe.

Cette solution préserve la légalité de l'urbanisme sans paralyser l'ensemble du processus successoral. Elle confirme que les règlements d'urbanisme constituent un élément structurel du partage.

Avertissement pour les acteurs du droit successoral

L'ordonnance rappelle que les règlements d'urbanisme relèvent de l'intérêt public et que leur vérification est obligatoire à chaque étape et à chaque niveau de la procédure. Cet avertissement s'adresse non seulement aux juges, mais aussi aux professionnels et aux héritiers. Avant de procéder à un partage, il est essentiel de bien comprendre ce que vous partagez. Une succession est un processus complexe qui requiert une expertise technique, juridique et financière, ainsi que la capacité d'interpréter les accords signés antérieurement à la lumière des réglementations en vigueur. L'Agenzia delle Successioni peut accompagner les citoyens et ainsi éviter les erreurs dans ce domaine. Pour réserver une consultation, il vous suffit de remplir le formulaire. Il est donc également important, dans le cadre du partage successoral, de déterminer les coûts de démolition ou de régularisation des abus sur une portion de terrain, coûts qui doivent être pris en compte lors du partage du patrimoine.