Préemption successorale: la Cour de cassation met fin à un débat qui a duré des décennies

En matière de droit successoral, rares sont les dispositions qui ont suscité autant d'incertitudes que l'article 732 du Code civil, relatif à la préemption successorale. Cette disposition, en apparence simple et conçue pour préserver le caractère familial de l'héritage commun, a, dans la pratique, engendré des doutes d'interprétation, une jurisprudence contradictoire et de nombreux problèmes lors des transactions portant sur des parts sociales.

Par l’arrêt n° 33716/2025, la Cour de cassation se prononce sur l’une des questions les plus controversées. Le droit de préemption héréditaire est un droit personnel du premier cohéritier et n’est pas transmissible à ses successeurs. Cette clarification, pour les acteurs du secteur, a des conséquences bien plus importantes qu’il n’y paraît.

• Pourquoi existe la préemption héréditaire
• Le droit de préemption n'est pas héréditaire.
• Lorsque le droit de préemption est épuisé
• Préemption héréditaire et préemption agraire
• Quels changements pour ceux qui vendent ou achètent des parts successorales?

Pourquoi existe la préemption héréditaire

Au décès d'une personne ayant plusieurs héritiers, une succession indivise est constituée. Jusqu'au partage, chaque cohéritier peut vendre sa part, mais non librement. Il doit d'abord la proposer aux autres cohéritiers aux mêmes conditions. C'est la dénégation traditionnelle.

Si la vente a lieu sans cette étape, les autres cohéritiers peuvent exercer leur droit de succession en rachetant la part auprès de l'acquéreur tiers.

La raison est claire: empêcher l'entrée d'étrangers dans la communion, préservant ainsi l'unité familiale du patrimoine héréditaire.

Le droit de préemption n'est pas héréditaire

La Cour de cassation l'affirme sans ambages: «La préemption héréditaire conformément à l'art. 732 du Code civil est un droit personnel, lié au statut de cohéritier».

Seuls les cohéritiers initiaux (ceux qui ont accepté la part successorale du défunt) peuvent exercer le droit de préemption. Nul n'hérite de la part successorale, et ce droit demeure attaché à la personne du cohéritier.

C'est un principe qui simplifie grandement la gestion des ventes. Vous n'avez plus besoin de courir après une chaîne interminable de successeurs pour savoir qui a le droit de préemption.

Lorsque le droit de préemption est épuisé

La Cour ajoute un passage décisif: «Dès que la part sort du cercle des premiers héritiers du défunt, les droits de préemption et de rétractation sont définitivement consommés».

Si un cohéritier décède et que sa part est transmise à ses héritiers, le droit de préemption héréditaire s'éteint. Si la part est vendue à un tiers sans dénonciation, seuls les cohéritiers initiaux peuvent intenter une action en rétractation. Si aucun d'eux n'exerce ce droit, le droit de préemption est définitivement éteint.

Cela empêche la préemption de devenir une contrainte éternelle et garantit la certitude des transactions.

Préemption héréditaire et préemption agraire

Cette ordonnance fait suite à une affaire concernant un domaine agricole. Après plusieurs successions, la part avait été vendue à un parent. Un cohéritier initial a invoqué le droit de préemption héréditaire. Un autre individu, agriculteur, a invoqué le droit de préemption agricole.

Les héritiers ayant hérité de la part ne peuvent exercer le droit de préemption héréditaire, celui-ci étant éteint. Toutefois, le droit de préemption agraire demeure pleinement applicable, car il est de nature et soumis à des conditions différentes et n'est pas subordonné au maintien du droit de préemption héréditaire.

Le message est clair: les deux préemptions ne sont pas en concurrence sur un pied d’égalité et la préemption héréditaire ne peut pas «bloquer» la préemption agraire une fois qu’elle a disparu.

Quels changements pour ceux qui vendent ou achètent des parts successorales?

Les cohéritiers qui souhaitent vendre leur part doivent déposer la déclaration uniquement auprès des cohéritiers initiaux. À défaut, ils s'exposent à une révocation de leur part successorale.

Pour les acquéreurs potentiels, il est nécessaire de vérifier l'identité des cohéritiers initiaux. Si la part a déjà été transmise à des héritiers au second degré, le droit de succession ne peut plus être exercé et l'acquisition peut donc se faire directement. En revanche, si la part n'a pas été transmise à des héritiers au second degré, il est impératif de communiquer son intention d'achat au préalable (généralement 30 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception). Il appartient alors aux héritiers initiaux d'accepter, même tacitement, ou de refuser l'offre, car ils peuvent être intéressés par l'acquisition aux mêmes conditions.

L'ordonnance n° 33716/2025 clarifie enfin un sujet souvent complexe. Toutefois, il est toujours judicieux de faire appel à des experts. Avec l'Agenzia delle Successioni, vous pouvez demander une consultation et choisir ensuite le service le plus adapté. Il vous suffit de remplir le formulaire sur la page d'accueil du site web.