Avantage fiscal pour l'achat de la première résidence principale

L’Agenzia delle Entrate (Agence des impôts italienne), dans sa réponse n° 28/2025, a apporté des précisions importantes concernant l’applicabilité de l’avantage fiscal pour l’achat de la première résidence principale par des contribuables expatriés pour raisons professionnelles, à la lumière des modifications introduites par le décret-loi n° 69/2023.

L’intervention de l’administration fiscale concerne la note II-bis, alinéa 1er, de l’article 1er du Tarif, Partie I, annexée au Texte unique relatif à l’impôt d’enregistrement (D.P.R. 131/1986), qui établit les conditions d’accès au taux réduit de 2 % lors de l’achat de la première habitation.

Conditions pour bénéficier de l’avantage “première résidence”

La législation prévoit la réunion simultanée de trois conditions, y compris pour les personnes résidant à l’étranger pour des raisons professionnelles:

1. Localisation du bien: il doit se situer dans la commune de naissance du contribuable, ou dans une commune où il a résidé ou exercé son activité avant son transfert à l’étranger.
2. Absence d'autres droits réels (propriété, usufruit, usage ou habitation) sur d’autres biens situés dans la même commune.
3. Ne pas avoir déjà bénéficié de l’avantage pour un autre achat immobilier.

Problème d’interprétation: que signifie “avant le transfert à l’étranger”?

Le cas examiné par l’Agence concernait un contribuable qui, après avoir été transféré à l’étranger pour des raisons professionnelles, souhaitait acquérir un bien situé dans une commune différente de celle de sa dernière résidence ou activité professionnelle en Italie, mais dans laquelle il avait déjà résidé auparavant.

La question portait sur l’interprétation de l’expression “avant le transfert à l’étranger”: doit-elle se référer exclusivement à la dernière commune de résidence ou d’activité, ou bien à toute commune dans laquelle le contribuable a vécu ou travaillé au cours de sa vie avant le départ?

L’interprétation de l’Agence des impôts

L’Agence a adopté une interprétation large et favorable au contribuable. Elle a souligné que, grâce à la modification introduite par l’article 2, alinéa 1er, du décret-loi 69/2023, le législateur a entendu élargir le lien entre les contribuables expatriés et le territoire national, en valorisant aussi les attaches personnelles, familiales ou professionnelles antérieures.

Dans ce contexte, il n’est pas nécessaire que le bien immobilier soit situé dans la dernière commune de résidence ou d’activité en Italie: il suffit qu’il se trouve dans n’importe quelle commune où le contribuable a résidé ou travaillé avant son départ à l’étranger.

L’Agence confirme ainsi que l’avantage fiscal est applicable également aux biens immobiliers situés:

• dans la commune de naissance, même si le contribuable n’y a jamais habité ;
• dans des communes de résidence ou d’activité antérieures, même si elles ne sont pas immédiatement précédentes au transfert.

Une lecture conforme à l’esprit de la loi

Cette interprétation s’inscrit dans la logique de l’avantage fiscal, dont l’objectif est de favoriser l’ancrage territorial des citoyens italiens résidant à l’étranger pour des raisons professionnelles, en leur permettant de maintenir ou de renouer un lien avec leurs origines ou les lieux de leur histoire personnelle.

Ainsi, l’approche de l’Agence:

• respecte la lettre de la norme réformée ;
• est conforme à la volonté du législateur d’étendre l’avantage aux travailleurs expatriés ;
• garantit une égalité de traitement avec les contribuables résidant en Italie.