Citoyens étrangers propriétaires en Italie

L’Italie continue d’être l’une des destinations privilégiées pour l’achat de biens immobiliers par des citoyens étrangers. Son patrimoine historique, son climat tempéré, sa culture et sa qualité de vie attirent des acheteurs européens et non européens. Beaucoup choisissent d’investir dans des résidences secondaires, des biens locatifs ou des résidences principales. Mais que se passe-t-il lorsque le propriétaire étranger d’un bien immobilier en Italie décède? La réponse ouvre un scénario juridique et fiscal complexe: la succession internationale.

• Succession internationale: quelle loi s’applique?
• Obligations en Italie: la déclaration de succession
• Documents étrangers: validité et formalisation en Italie
• Testaments rédigés à l’étranger: quand sont-ils valides en Italie?
• Transcription de l’acceptation de l’héritage
• Les droits de succession en Italie
• Situations particulières: copropriété, trusts et multipropriété
• Que se passe-t-il si les héritiers n’agissent pas?

Succession internationale: quelle loi s’applique?

Pour les successions avec des éléments transnationaux, la principale référence juridique est le Règlement (UE) n° 650/2012, applicable aux citoyens de l’Union européenne. Ce règlement établit que la loi successorale applicable est celle de l’État dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment du décès, sauf s’il a choisi dans son testament d’appliquer la loi de sa nationalité.

Même lorsqu’une loi étrangère régit la succession, les aspects formels et publics liés aux biens situés en Italie doivent respecter le droit italien. Pour les citoyens hors UE, c’est la réglementation italienne de droit international privé qui s’applique, prévoyant, sauf traités bilatéraux, le principe de réciprocité légale.

Obligations en Italie: la déclaration de succession

Les héritiers, même résidant à l’étranger, doivent déposer en Italie une déclaration de succession dans un délai de 12 mois après le décès. Cette formalité est nécessaire pour déclarer les biens présents sur le territoire italien, calculer les impôts dus et permettre le transfert juridique des biens.

La déclaration se présente à l’Agence des Revenus italienne et doit contenir des informations précises sur les biens hérités et sur les héritiers, afin de lancer la procédure de mise à jour cadastrale et d’enregistrement de la succession dans les registres publics immobiliers.

Documents étrangers: validité et formalisation en Italie

Les documents produits à l’étranger (certificats de décès, testaments, actes notariés, procurations, actes de naissance) doivent être traduits officiellement en italien et légalisés. Si le pays d’origine adhère à la Convention de La Haye, l’apostille suffit ; sinon, une légalisation consulaire est requise.

L’absence de documents valides ou correctement traduits peut bloquer toute la procédure successorale, car ni le notaire ni les bureaux publics ne peuvent procéder à l’enregistrement ou au transfert des biens.

Testaments rédigés à l’étranger: quand sont-ils valides en Italie?

Un testament étranger peut être reconnu en Italie s’il est conforme à la loi du pays où il a été rédigé. Cependant, pour qu’il ait effet sur des biens immobiliers situés en Italie, il doit être publié par un notaire italien, qui en atteste la validité formelle et autorise son utilisation pour la transcription dans les registres immobiliers.
Cette étape est indispensable: sans publication notariale, le testament ne peut produire d’effets juridiques en Italie, même s’il est parfaitement valide à l’étranger.

Transcription de l’acceptation de l’héritage

Après avoir présenté la déclaration de succession et payé les impôts dus, il faut transcrire l’acceptation de l’héritage à la Conservatoria dei Registri Immobiliari (bureau du registre foncier). Ce n’est qu’avec cette formalité que l’héritier devient légalement propriétaire du bien.

La transcription peut se faire par acte notarié ou par un technicien habilité, mais la voie notariale garantit une plus grande protection et certitude juridique. Sans cet acte, l’héritier ne peut ni vendre, ni louer, ni modifier légalement le bien.

Les droits de succession en Italie

Le droit de succession s’applique uniquement aux biens situés en Italie et varie en fonction du lien entre le défunt et l’héritier:

• Conjoint et enfants: 4 % avec un abattement de 1 million d’euros par personne
• Frères et sœurs: 6 % avec un abattement de 100 000 euros
• Autres parents ou tiers: jusqu’à 8 % sans abattement

Le paiement de ce droit est obligatoire pour finaliser la procédure cadastrale et d’enregistrement, et l’Agence des Revenus peut effectuer des contrôles et vérifications sur l’évaluation des biens immobiliers.

Situations particulières: copropriété, trusts et multipropriété

Lorsqu’un bien est hérité par plusieurs personnes, une indivision successorale se crée: chacun est propriétaire d’une quote-part indivise. Si les héritiers vivent dans différents pays ou ont des avis divergents, la gestion peut devenir difficile.

Dans le cas des trusts étrangers ou autres instruments fiduciaires, la reconnaissance en Italie est possible mais doit être analysée attentivement avec l’aide de conseillers juridiques, notamment au regard de la jurisprudence italienne.

La multipropriété nécessite enfin la vérification des clauses contractuelles spécifiques et peut entraîner des contraintes ou des limitations dans le transfert successoral.

Que se passe-t-il si les héritiers n’agissent pas?

Si les héritiers ne déposent pas la déclaration de succession, le bien reste inscrit au nom du défunt. Cela empêche toute opération juridique: il est impossible de vendre, louer, rénover légalement ou disposer pleinement du bien. De plus, des sanctions fiscales et des dettes envers l’État italien peuvent s’accumuler.
Pour éviter ces conséquences, il est essentiel que les héritiers soient informés et accompagnés dans le respect des délais et des formalités.

L’ensemble de la procédure successorale peut s’avérer complexe, surtout lorsqu’elle implique plusieurs systèmes juridiques. C’est pourquoi il est fondamental de s’adresser à des professionnels spécialisés en successions internationales, capables de gérer chaque étape: de la publication des testaments étrangers à la transcription de l’héritage, du conseil fiscal à la préparation des documents.

Agenzia delle Successioni, par exemple, offre un soutien complet dans la gestion des dossiers successoraux transfrontaliers, assistante aussi bien les héritiers que les investisseurs étrangers souhaitant planifier à l’avance l’avenir de leurs biens italiens.