Come avviene la valutazione di beni immobili e mobili

All’interno della massa ereditaria, ai fini della stima, vanno distinti i beni immobili e di beni mobili, fra cui i mobili registrati.

Per quanto riguarda i beni immobili, ai fini della valutazione occorre fare riferimento al valore venale e non anche al valore catastale, com’è stato reso noto dall’Agenzia delle Entrate. Il principio fondante detto parere è statuito dal Codice Civile che all’art. 726 rubricato “Stima e formazione delle parti” così recita: “Fatti i prelevamenti, si provvede alla stima di ciò che rimane nella massa, secondo il valore venale dei singoli oggetti…Eseguita la stima, si procede alla formazione di tante porzioni quanti sono gli eredi o le stirpi condividenti in porzione delle quote”.

La stima, secondo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, va effettuata tenendo conto del valore venale del bene ossia rapportato al valore di mercato esistente al momento della divisione ereditaria, coincidente con il momento di presentazione della relativa domanda giudiziale.

Nel compiere una valutazione dei beni immobili è necessario tenere in considerazione gli elementi che possono incidere sulla stima oggettiva dell’immobile medesimo. In particolare, verranno tenuti in considerazione la destinazione d’uso dell’immobile (uso civile, commerciale, artigianale etc), eventuali contratti di locazione in essere, dunque la produttiva economica dello stesso, ed altri caratteri che possono essere analizzati in relazione al caso in esame. Nelle ipotesi più complesse è opportuno affidare, come nel caso di più coeredi, la valutazione a tecnici specializzati.

Con riferimento ai beni mobili occorre fare una distinzione in merito ai beni di valore esiguo (beni di arredo privi di valore economico rilevante, ad esempio un vecchio armadio) rispetto ai beni di pregio (es. un quadro), dove sarà proprio il perito a procedere a tale valutazione ai fini della divisione ereditaria. L’attività peritale va eseguita secondo un cosiddetto quesito al quale l’ingegnere o l’architetto incaricato dovrà dare risposta. Ultima analisi è circa i beni mobili registrati. In detta voce rientrano le navi, gli aeromobili, gli autoveicoli.  A far fede, specie per quest’ultimi è l’iscrizione al Pra (Pubblico Registro Automobilistico). L’attività peritale in tal senso è necessaria qualora il parco auto, per esempio, abbia un numero rilevante di mezzi o qualora il de cuius sia già proprietario di autoveicoli aventi una rilevanza storica.

Non hanno un valore specifico, e non sono pertanto facilmente valutabili oggettivamente, i beni detti comunemente di valore affettivo. In questo caso, solo un accordo fra i coeredi può rendere snella la procedura di divisione o liquidazione del patrimonio del de cuius.

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