Divisioni ereditarie e manufatti abusivi

Quando si parla di successioni, si immagina un percorso lineare: ricostruire il patrimonio, valutare i beni, dividerli tra gli eredi. La vicenda affrontata dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 21743/2026 dimostra invece quanto una divisione ereditaria possa trasformarsi in un nodo giuridico complesso.

Tutto nasce da un accordo di mediazione del 2014, con cui le coeredi avevano stabilito criteri di valutazione dei lotti e un eventuale conguaglio da calcolare sulla base delle perizie dei tecnici di parte. Un accordo apparentemente chiaro, che negli anni si è però scontrato con contestazioni sulla misura del conguaglio, sulla servitù d’acqua e, soprattutto, sulla presenza di manufatti abusivi all’interno dell’asse ereditario.

La Corte d’Appello e l’esclusione dei manufatti

La Corte d’Appello di Genova aveva scelto di escludere i manufatti dal perimetro della divisione, sostenendo che l’accordo riguardasse soltanto i terreni e che, trattandosi di beni ereditari, non si applicasse la nullità prevista per gli atti inter vivos su immobili irregolari.

Una tesi che sembrava voler semplificare la vicenda, ma che finiva per ignorare che la divisione ereditaria è un atto inter vivos, e come tale deve rispettare la normativa urbanistica.

La Cassazione ribalta la prospettiva

La Suprema Corte interviene con decisione, richiamando un principio già espresso dalle Sezioni Unite: «Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall’art. 46 del d.P.R. 380/2001…»

È un passaggio che cambia completamente la prospettiva. La Cassazione chiarisce che la divisione ereditaria non può ignorare la presenza di edifici abusivi, perché la divisione è un trasferimento di diritti reali e, come tale, richiede la verifica della regolarità edilizia. Non importa che il bene sia arrivato agli eredi per successione. Nel momento in cui lo si divide, lo si trasferisce. E ogni trasferimento deve rispettare la legge.

La Corte aggiunge un’osservazione che fotografa perfettamente la ratio della norma: «Non avrebbe senso sciogliere la comunione su un edificio abusivo attribuendolo in titolarità esclusiva ad uno dei coeredi, quando un tale edificio deve essere comunque demolito».

Attribuire un fabbricato abusivo a un coerede significa consegnargli un bene che non può essere venduto, non può essere regolarizzato senza costi rilevanti e potrebbe essere soggetto a demolizione. La divisione perderebbe la sua funzione di distribuire ricchezza, non problemi.

La via d’uscita: la divisione parziale

La Cassazione, però, non blocca il procedimento. Indica la strada della divisione parziale. Se nell’eredità esistono manufatti abusivi, il giudice può dividere tutti gli altri beni e lasciare fuori quelli irregolari, evitando la nullità dell’atto e permettendo ai coeredi di procedere comunque allo scioglimento della comunione.

È una soluzione che tutela la legalità urbanistica senza paralizzare l’intero procedimento successorio. Viene confermato che la regolarità edilizia è un elemento strutturale della divisione.

Un monito per chi affronta una successione

L’ordinanza ricorda che la regolarità edilizia è materia di interesse pubblico e che la sua verifica è «rilevabile d’ufficio, in ogni stato e grado del giudizio». Un monito che vale per i giudici, ma anche per i professionisti e per gli eredi. Prima di dividere, bisogna conoscere davvero ciò che si sta dividendo. Una successione è un percorso che richiede competenze tecniche, giuridiche, patrimoniali e la capacità di interpretare accordi già sottoscritti alla luce di norme che non possono essere ignorate. Agenzia delle Successioni può fornire supporto ai cittadini e non incorrere così in errori in materia. Per prenotare una consulenza, basta compilare il form. Risulta importante quindi anche ai fini della divisione ereditaria constatare i costi per la demolizione o regolarizzazione degli abusi, ricadenti in una porzione di terreno, che devono essere considerati nella ripartizione del patrimonio.