Riforma sulla circolazione degli immobili di provenienza donativa

È stata approvata in via definitiva la riforma che modifica radicalmente la disciplina relativa alla circolazione dei beni immobili di provenienza donativa, contenuta nell’art. 44 del Ddl Semplificazioni. Si tratta di una norma attesa da oltre dieci anni dal Consiglio Nazionale del Notariato e considerata dagli operatori del settore una svolta storica, capace di eliminare una delle principali cause di incertezza del mercato immobiliare italiano.

Con questa riforma, chi acquista oggi un immobile proveniente da donazione ottiene finalmente la certezza di non doverlo restituire, ponendo fine a una situazione che per decenni ha frenato compravendite, mutui e accesso al credito.

Perché la normativa precedente creava problemi?

Prima della riforma, il codice civile prevedeva che, alla morte del donante, i legittimari lesi (coniuge, figli o, nei casi previsti, ascendenti) potessero esercitare un’azione di restituzione nei confronti del donatario o degli aventi causa, cioè i terzi acquirenti dell’immobile

Il tutto entro dieci anni dalla morte del donante, anche se la donazione era stata effettuata molti anni prima.

Chi acquistava un immobile originariamente ricevuto in donazione rischiava di perderlo anche dopo molto tempo, se un erede lo reclamava. Le banche preferivano non concedere mutui su immobili donati, considerati precari e poco affidabili come garanzia ipotecaria. Gli immobili di provenienza donativa erano spesso difficilmente commerciabili, scoraggiando venditori e potenziali acquirenti.

Il risultato era un mercato immobiliare rallentato da un rischio giuridico difficilmente prevenibile, nonostante visure, verifiche notarili e assicurazioni.

Cosa cambia con la nuova legge?

La riforma elimina la possibilità per i legittimari lesi di agire direttamente contro i terzi acquirenti. L’azione di riduzione resta, ma diventa un’azione esclusivamente monetaria, esercitabile solo nei confronti del donatario.

L’immobile non potrà più essere rivendicato da un erede escluso. L’acquirente diventa definitivamente protetto e intoccabile. La tutela dei legittimari viene garantita non più sul bene, ma tramite un credito verso il donatario equivalente alla quota lesiva della legittima.

Si tratta di un cambiamento che modifica in modo strutturale i rapporti tra eredi, donatario e terzi acquirenti, risolvendo alla radice la storica incertezza che accompagnava gli immobili con provenienza donativa.

I vantaggi concreti per chi compra un immobile donato

Grazie alla nuova disciplina chi acquista un immobile proveniente da donazione non rischia più di perderlo negli anni successivi. Scompare quindi definitivamente l’“incubo restituzione”, spesso causa di rinunce all’acquisto o richieste di forti sconti sul prezzo.

Gli immobili donati tornano a essere perfettamente commerciabili, senza più necessità di assicurazioni specialistiche, garanzie aggiuntive o lunghe trattative.

Le banche potranno ora accettare senza riserve questi immobili come garanzia ipotecaria, facilitando giovani coppie che acquistano la prima casa, famiglie con redditi medi, imprenditori che necessitano di finanziamenti.

Si riducono anche i costi, perché non serve più stipulare costose coperture assicurative.

Con la riforma, il mercato acquista stabilità e prevedibilità. L’assenza del rischio restitutorio eliminerà una delle principali cause di rallentamento nelle compravendite, generando effetti positivi sul volume degli scambi e sulla liquidità patrimoniale delle famiglie.

E i legittimari? La tutela rimane, ma cambia forma

La riforma non elimina la tutela dei legittimari lesi. Essa viene semplicemente rimodulata. Non possono più agire per riavere il bene, ma possono chiedere al donatario un risarcimento in denaro pari alla quota di legittima lesa.

In questo modo, la riforma garantisce due obiettivi:

1. proteggere gli eredi legittimari
2. evitare di penalizzare gli acquirenti in buona fede

Un equilibrio che prima non esisteva.