Eredità di un immobile con un abuso edilizio, cosa fare

Ereditare una casa dovrebbe essere un passaggio naturale, quasi fisiologico. E invece, sempre più spesso, chi riceve un immobile si ritrova davanti a un dubbio che non aveva messo in conto: “Questa difformità è un abuso edilizio? E se sì, cosa comporta per me?” La verità è che, nel mondo dell’edilizia storica italiana, ciò che appare irregolare non sempre nasce da un illecito. Anzi, molto spesso nasce da un equivoco come la lettura moderna di documenti che moderni non sono.

Il caso più emblematico riguarda le vecchie schede catastali d’impianto, quelle prodotte a partire dagli anni Trenta con l’istituzione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano. Documenti che oggi osserviamo con lo sguardo tecnico, dimenticando che furono redatti con finalità fiscali, non edilizie, e con strumenti che non avevano nulla a che vedere con la precisione attuale. È qui che nasce il cortocircuito. Una differenza tra la planimetria d’epoca e lo stato attuale dell’immobile viene letta come prova di un abuso. Ma non è così. Non necessariamente.

Quando la planimetria non racconta la verità

Le schede catastali degli anni Trenta e Quaranta erano spesso compilate dal proprietario stesso, con rilievi sommari, su carta millimetrata, con un approccio più “geometrico” che “architettonico”. Il risultato? Stanze perfettamente squadrate che nella realtà non lo sono mai state. Muri raddrizzati per comodità. Finestre disegnate “a occhio”. Spessori murari semplificati. Sagome interne normalizzate.

Chi oggi eredita un immobile e confronta quella rappresentazione con lo stato reale dei luoghi rischia di vedere un abuso dove c’è solo un errore grafico storico. E questo vale soprattutto nei centri storici, dove l’edilizia non è mai stata un esercizio di geometria euclidea con muri inclinati, pareti fuori squadro, irregolarità fisiologiche. Tutte caratteristiche che un disegno catastale d’impianto non aveva alcun obbligo di riportare fedelmente.

Il Catasto non certifica la regolarità edilizia

Un altro equivoco ricorrente riguarda il ruolo del Catasto. Il Catasto non è nato per verificare la conformità edilizia, ma per attribuire una rendita. Non è un titolo edilizio, non è un’autorizzazione, non è una prova di regolarità. E non è neppure una prova di abuso.

Può però essere un indizio, un tassello utile nella ricostruzione dello Stato Legittimo dell’immobile, soprattutto quando l’edificio è stato realizzato in epoca non soggetta a titolo abilitativo, oppure quando il titolo edilizio originario è andato perduto negli archivi comunali.

In questi casi la planimetria catastale può avere un valore suppletivo. Ma resta un tassello, non la fotografia definitiva.

Le leggi che possono salvare l’abuso edilizio

Le normative che bisogna prendere in considerazione sono R.D.L. 652/39 e la Legge Ponte n. 765/1967. Quando vi è un abuso edilizio che sia una parete mancante o un intero appartamento costruito senza una apparente autorizzazione, bisogna comprendere a quando risale l’abuso. Semplicemente se l’abuso è di lieve entità si dovrebbe procedere con la sanatoria o il ripristino allo stato originario. Se l’abuso è di massima entità (come un immobile nato in un terreno) bisogna approfondire l’anno di costruzione e le normative di riferimento. Non sempre quindi risulta necessario rinunciare all’eredità, prendere consapevolezza di essere in presenza di un abuso edilizio, o ancora procedere con la demolizione dell’immobile. 

Che cosa deve fare davvero chi eredita un immobile con presunta difformità

La risposta non è “correre a fare una sanatoria”. La risposta è: ricostruire la storia dell’immobile. Questo si può fare attraverso l’ausilio di professionisti, come quelli di Agenzia delle Successioni.

È un lavoro che parte dai documenti, non dalle supposizioni. Si analizzano i titoli edilizi, le pratiche urbanistiche, gli archivi comunali, le eventuali pratiche catastali successive, gli atti notarili, la storia costruttiva del fabbricato. Si confronta tutto con lo stato attuale dei luoghi. Solo così si può capire se la difformità è:

• un errore grafico d’origine,
• una modifica edilizia successiva,
• un intervento legittimo non ancora aggiornato,
• una trasformazione effettivamente abusiva.

E se la difformità fosse reale?

Anche in questo caso, l’erede non deve farsi prendere dal panico. La responsabilità dell’abuso è amministrativa e riguarda l’immobile, non la persona. L’erede non “eredita la colpa”, eredita la necessità di regolarizzare.

Se l’intervento è sanabile, si può procedere con una sanatoria. Se non lo è, si può valutare anche la rinuncia all’eredità se si tratta dell’unico bene ricevuto in eredità. Ma tutto questo arriva dopo, mai prima della ricostruzione dello Stato Legittimo.

Ecco che serve partire con una consulenza con i tecnici di Agenzia delle Successioni per valutare se un immobile abbia o meno una presunta difformità. Una planimetria è un documento che va interpretato nel suo contesto, con prudenza e metodo.