Erben einer Immobilie mit ungenehmigten Anbauten: Was tun?

Das Erben eines Hauses sollte ein natürlicher, fast schon physiologischer Übergang sein. Doch immer öfter sehen sich Erben mit einer unerwarteten Frage konfrontiert: „Ist diese Unregelmäßigkeit ein Bauverstoß? Und wenn ja, was bedeutet das für mich?“ Tatsächlich ist es so, dass in der Welt historischer italienischer Gebäude das, was unregelmäßig erscheint, nicht immer auf einen Verstoß zurückzuführen ist. Oftmals beruht es auf einem Missverständnis, beispielsweise einer modernen Interpretation veralteter Dokumente.

Der exemplarischste Fall betrifft die alten Grundbucheinträge, die ab den 1930er-Jahren mit der Einrichtung des Neuen Städtischen Bauregisters erstellt wurden. Diese Dokumente werden heute mit einem technischen Blick betrachtet, wobei vergessen wird, dass sie für steuerliche und nicht für bauliche Zwecke und mit Werkzeugen erstellt wurden, die mit der heutigen Präzision nichts zu tun haben. Hier beginnt das Problem. Eine Abweichung zwischen dem historischen Grundriss und dem aktuellen Zustand des Gebäudes wird oft als Beweis für Missbrauch interpretiert. Das muss aber nicht der Fall sein. Nicht unbedingt.

Wenn der Grundriss nicht die Wahrheit sagt

Die Grundbucheinträge der 1930er und 1940er Jahre wurden häufig vom Eigentümer selbst erstellt, mit zusammenfassenden Vermessungen auf Millimeterpapier, eher geometrisch als architektonisch. Das Ergebnis? Perfekt quadratische Räume, die in Wirklichkeit nie so waren. Wände, die aus praktischen Gründen begradigt wurden. Fenster, die nach Augenmaß eingezeichnet wurden. Vereinfachte Wandstärken. Standardisierte Innenformen.

Wer heute ein Grundstück erbt und die Darstellung im Katasterplan mit dem tatsächlichen Zustand vergleicht, läuft Gefahr, einen Missbrauch zu vermuten, wo lediglich ein historischer Darstellungsfehler vorliegt. Dies gilt insbesondere für historische Stadtkerne, wo Bauen nie exakt nach euklidischer Geometrie mit schrägen, nicht rechtwinkligen Wänden und natürlichen Unregelmäßigkeiten erfolgte. All diese Merkmale mussten im Katasterplan nicht exakt wiedergegeben werden.

Das Grundbuchamt bescheinigt keine Baukonformität

Ein weiteres häufiges Missverständnis betrifft die Rolle des Grundbuchamts. Das Grundbuchamt wurde nicht zur Überprüfung der Baukonformität, sondern zur Einkommenszuweisung eingerichtet. Es ist keine Baugenehmigung, keine Bauerlaubnis und kein Nachweis der Konformität. Und es ist nicht einmal ein Beweis für Missbrauch.

Es kann jedoch ein Hinweis sein, ein nützliches Puzzleteil zur Rekonstruktion des rechtmäßigen Status des Grundstücks, insbesondere wenn das Gebäude in einem Zeitraum errichtet wurde, in dem keine Baugenehmigung erforderlich war, oder wenn die ursprüngliche Baugenehmigung im Stadtarchiv verloren gegangen ist.

In diesen Fällen kann der Katasterplan einen ergänzenden Wert haben. Er bleibt aber nur ein Teil des Puzzles, nicht das endgültige Bild.

Gesetze, die illegale Bauten schützen können

Die zu berücksichtigenden Vorschriften sind das Königliche Gesetzesdekret 652/39 und das Brückengesetz Nr. 765/1967.

Bei einem Bauverstoß, sei es eine fehlende Wand oder eine komplett ohne Genehmigung errichtete Wohnung, ist es wichtig, den Zeitpunkt des Verstoßes zu ermitteln. Bei einem geringfügigen Verstoß empfiehlt sich eine Amnestie oder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Bei einem schwerwiegenderen Verstoß (z. B. bei einem auf einem Grundstück errichteten Gebäude) müssen das Baujahr und die relevanten Vorschriften geprüft werden. Daher ist es nicht immer notwendig, auf eine Erbschaft zu verzichten, das Vorhandensein eines illegalen Gebäudes anzuerkennen oder gar den Abriss des Gebäudes zu veranlassen.

Was sollte jemand tun, der eine Immobilie mit mutmaßlichen Bauvorschriftenverstößen erbt?

Die Antwort lautet nicht: „Übereilt eine Amnestie beantragen.“ Die Antwort lautet: „Die Geschichte der Immobilie rekonstruieren.“ Dies kann mit Hilfe von Fachleuten, wie beispielsweise denen der Agenzia delle Successioni, erfolgen.

Diese Arbeit beginnt mit Dokumenten, nicht mit Annahmen. Wir analysieren Baugenehmigungen, städtebauliche Pläne, Gemeindearchive, alle nachfolgenden Grundbuchauszüge, notarielle Urkunden und die Baugeschichte des Gebäudes. Alles wird mit dem aktuellen Zustand des Grundstücks verglichen. Nur so können wir feststellen, ob die Abweichung Folgendes ist:

• ein ursprünglicher Planungsfehler,
• eine nachträgliche bauliche Veränderung,
• ein rechtmäßiger Eingriff, der noch nicht aktualisiert wurde,
• eine tatsächlich illegale Umgestaltung.

Was, wenn die Diskrepanz tatsächlich besteht?

Auch in diesem Fall sollte der Erbe nicht in Panik geraten. Die Verantwortung für den Verstoß ist administrativ und betrifft das Vermögen, nicht die Person. Der Erbe „erbt nicht den Fehler“, sondern die Pflicht zur Legalisierung.

Wenn der Verstoß behebbar ist, kann eine Legalisierung durchgeführt werden. Andernfalls können Sie auch eine Erbschaftsverzicht in Betracht ziehen, falls es sich um das einzige geerbte Vermögen handelt. All dies geschieht jedoch erst nach der Wiederherstellung des rechtmäßigen Status.

Daher ist es wichtig, zunächst die Experten der Agenzia delle Successioni zu konsultieren, um zu prüfen, ob bei einer Immobilie ein vermuteter Unstimmigkeitsverdacht besteht. Ein Grundriss ist ein Dokument, das im Kontext sorgfältig und systematisch interpretiert werden muss.