Verzichtserklärung: Wie man ein geerbtes Eigentum loswird

Im Erbrecht ist die Ausschlagung ein Akt der Abtretung. Man erklärt damit, dass einem das Erbe nicht mehr zusteht. Es handelt sich um einen einseitigen und förmlichen Akt, der das Anwartschaftsrecht erlischt und den Erben aus dem Nachlass des Verstorbenen ausschließt. Der Ausschlagende wird niemals Erbe. Er übernimmt keine Schulden, haftet nicht für Verpflichtungen und hat keinerlei Rechte am Erbe. Der Erbteil wird nach den Regeln der Zugewinn- oder Zurechnungsregelung an die nachfolgenden Erben übertragen. Es ist ein reiner Erbverzicht. Er bewirkt keine Übertragung von Rechten und kann nicht zugunsten einer anderen Person erfolgen, da dies einer Annahme des Erbes gleichkäme.

Wenn die Abdankung nicht unter das Erbrecht fällt

In den letzten Jahren findet diese Institution auch außerhalb des Erbrechts Anwendung, insbesondere im Immobilienbereich. Sie kommt zum Tragen, wenn ein Eigentümer nicht mehr in der Lage ist, eine Immobilie zu bewirtschaften. Man denke an ein baufälliges Haus, ein unproduktives Grundstück oder ein Gebäude, das nur Kosten verursacht. Die Frage ist einfach: Kann man auf Eigentum verzichten, wie man auf eine Erbschaft verzichtet? Ja, auch hier spricht man von Eigentumsverzicht, einem Akt, durch den der Eigentümer auf sein Recht verzichtet, ohne es an Dritte zu übertragen. Und wenn ein Vermögenswert ohne Eigentümer zurückbleibt, wird er gemäß Artikel 827 des Bürgerlichen Gesetzbuches automatisch auf den Namen des Staates eingetragen.

Der Missbrauch des Instruments und die vom Obersten Gerichtshof festgelegte Grenze

Einige Eigentümer haben versucht, die Verzichtserklärung zu nutzen, um unsichere, verschmutzte, illegale oder mit Sicherheitsauflagen belastete Immobilien zu verkaufen. Im Jahr 2025 setzte der Kassationsgerichtshof dem eine klare Grenze. Ein Verzicht ist zwar möglich, darf aber nicht dazu dienen, Sanierungs-, Zusammenlegungs- oder Wiederherstellungskosten auf die Gemeinde abzuwälzen. Wenn die Erklärung dazu dient, gesetzlich vorgeschriebene Kosten zu umgehen, ist sie nichtig. Und diejenigen, die auf die Verzichtserklärung verzichten, bleiben für Schäden haftbar, die vor dem Verzicht entstanden sind.

Die regulatorische Verschärfung des Haushaltsgesetzes 2026

Der Gesetzgeber hat die Vorgaben der Rechtsprechung übernommen. Mit dem Haushaltsgesetz 2026 wurde der Verzicht auf Grundschulden zu einer beaufsichtigten Transaktion. Vor der Unterzeichnung sind technische städtebauliche, umweltbezogene, seismische und bautechnische Prüfungen obligatorisch, die in einem beglaubigten Bericht zusammengefasst und der notariellen Urkunde beigefügt werden. Ziel ist es, zu verhindern, dass der Staat Eigentümer problematischer Immobilien wird. In der Praxis können diese Prüfungen den Eigentumsübergang bei ungenehmigten Bauarbeiten, baulichen Mängeln oder nicht sanierten Altlasten verhindern.

Der Verzicht auf den Miteigentumsanteil bleibt unverändert.

Die Reform gilt nicht für den Verzicht auf einen Miteigentumsanteil, wie er typischerweise zwischen Miterben oder Geschwistern vorkommt. In diesen Fällen fällt der aufgegebene Anteil automatisch den übrigen Miteigentümern zu. Die bisherigen Regeln bleiben bestehen, ohne die neuen Formalitäten. Der Verzicht auf einen Anteil ist weiterhin ein rein erbrechtliches Verfahren.

Die Formalitäten der Immobilienurkunde

Die Übertragung einer Immobilie erfordert eine notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch. Die erforderlichen Grundbuch- und städtebaulichen Informationen müssen beigefügt werden. Für Grundstücke ist eine städtebauliche Nutzungsbescheinigung erforderlich. Ein Energieausweis (APE) ist nicht erforderlich, da es sich nicht um einen Verkauf handelt. Nach Unterzeichnung der Urkunde übermittelt der Notar diese an die zuständige Landesbehörde für Immobilienrecht, die prüft, ob und wie die Immobilie in ihren Besitz übergeht.

Zwei Verzichte, eine Logik

Im Erbrecht befreit die Ausschlagung den Erben von seinem Erbe. Im Immobilienrecht befreit sie den Eigentümer vom Eigentum. Während die Ausschlagung eines Erbes für Dritte risikofrei ist, unterliegt die Ausschlagung eines Immobilienbesitzes einer Aufsicht, Prüfung und Kontrolle. Sie darf nicht dazu missbraucht werden, die Last gefährlicher oder unrechtmäßiger Immobilien auf die Allgemeinheit abzuwälzen. In beiden Fällen ist die Logik jedoch dieselbe: Ausschlagung bedeutet Wegnehmen, nicht Geben. Sie ist ein Ausweg aus einer finanziellen Situation, die man nicht will oder nicht bewältigen kann – im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen.

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Dies sind die am häufigsten gestellten Fragen unserer Kunden:

Nach welcher Zeitspanne ist eine Abdankung möglich?

Für die Abdankung gelten keine gesetzlichen Fristen wie bei Erbschaftsverfahren oder Erbschaftsverzichtserklärungen. Voraussetzung für die Antragstellung ist das Eigentum an den Vermögenswerten.

Kann ich dieses Instrument für einen Teil meiner geerbten Immobilienbestände verwenden?

Ja, es ist möglich, auf die Abtretung eines Eigentumsrechts für ein Grundstück zu verzichten, sofern das Grundstück den Vorschriften entspricht. Wie bereits erwähnt, muss für die von dem Verzicht betroffenen Grundstücke ein technisches Gutachten über ihren einwandfreien Zustand vorliegen. Wurden vor dem Verzicht Verfahren eingeleitet, wie beispielsweise ungenehmigte Bauarbeiten, kann der Verzicht unter Umständen für ungültig erklärt werden.  

Benötige ich eine staatliche Genehmigung, um mit der Abdankung fortzufahren?

Nein, eine gesonderte vorherige Genehmigung ist nicht erforderlich, um einen Teil eines Grundstücks leer stehen zu lassen und ihn somit dem Staat zu überlassen. Befindet sich das Grundstück jedoch in einwandfreiem Zustand, ist lediglich die Anwesenheit von Minderjährigen oder ein Miteigentum zu berücksichtigen. In jedem Fall erstellt der Notar die Urkunde und trägt sie ins Grundbuch ein. Gehört das Grundstück einem Minderjährigen oder einer geschäftsunfähigen Person, ist die Genehmigung des Vormundschaftsrichters erforderlich. Bei Miteigentum kann die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich sein.  

In diesem Artikel erfahren Sie mehr über die Erbschaft einer Immobilie mit ungenehmigten Bauarbeiten.

In diesem Artikel finden Sie außerdem eine Anleitung, wie Sie eine Erbschaft ausschlagen können.